다시뛰는 아파트 매매계약서의 핵심은?

매매계약서의 핵심은 '특약사항'에 달려 있다. 

 

특약사항이 중요한 이유는 ?  분쟁 예방과 해결의 마지노선 이기 때문이다.

 

  주택을 사고파는 것은 물리적을 눈에 보이는 외형만을 의미하는 것이 아니라 거기에

부합되어 있는 모든 권리와 의무까지도 포함한다. 따라서  매매계약서는 단순히 '매매

가', '대금지급방법(계약금, 잔금)'만이 중요한 것이 아니라 추후에 문제가 발생했을 경

우 어떻게 해결할 것인지에 대한 해결책도 함께 기재되어 있어야 한다. 

 

  매매 이후 불가피한 사유로 분쟁이 발생했을 경우에는 일단 대화로 풀어보는 것이 좋다.

그래도 해결되지 않으면 법적 소송으로 이어지고 매도자와 매수자 양측 모두 정신적인 

스트레스,시간, 비용 등에 대한 손해가 커지게 된다.

 

  그렇기때문에  혹시 발생할지도 모를 분쟁을 대비해서 꼼꼼학 특약사항을 기재해놓는

것이 중요하다. 분쟁의 소지를 사전에 예방할 수 있고, 분쟁이 발생하더라도 쉽고 신속하게

문제를 해결할 수 있는 기준이 될 수도 있기 때문이다.

 

 

0특약사항은 가급적 간결하고 정확하게 적자

 

  특약사항은 기재할 때에는 애매한 표현이나 해석에 따라 의미가 달라질 수 있는 다의적인

표현은 피해야 한다. 누구나 쉽게 이해할 수 있도록 간결하면서 정확하게 작성한디.

  특약사항을 꼼꼼하게 작성할수록 향후에 분쟁거리가 줄어든다. 그러므로 계약서 작성시 특

약사항 작성에 많은 관심을 갖는 것이 좋다. 부동산중개사무소에서 작성하면 공인중개사가 기

본적인 내용은 알아서 기재해 준다. 하지만 아무리 사소한 것이라도 특약사항란에 넣고 싶은 

내용이 있다면 빠트리지 말고 넣어야 나중에 후회를 줄일 수 있다.

 

0사회질서 안에서 사적계약은 특약사항이 우선이다.

 

  '특약'이란  당사자의 간의 '특별한 약속'.. 부동산 매매계약은 개인과 개인 간에 체결되는'사적

계약'이다. 그러므로 법으로 다른 규정이 있다고 하더라도 당사지 간의 특약사항을 우선 적용

받는다. 단. 아무리 특약사항이라 하더라도 사회질서를 해칠 만한 강행규정 " 위반일 경우에는

효력이 없다.(강행규정:공공의 질서에 관한 사항을 정한 법규를 의미한다. 당사자의 의사와는

관계가 없으며 선량한 풍속, 기타 사회 질서에 관계있는 규정으로 법에서 규정된 내용대로만

이행해야 하는 법 규정을 말한다.)

 

  매매계약서 작성 시 기재되는 대표적인 특약사항을 ' 권리적인 사항'과 '물리적인 사항'으로 

나누어 살펴보기로 한다. 

 

  매매시 특약문구 --- 권리적인 사항

 

  ①계약해제 시 위약금에 대한 내용 

 

아래와 같은 '위약금' 조항이 없으면, 단순변심으로 계약해제를 하더라도 별도의 손해배상을 받기

가 쉽지 않다.

 

일방의 계약해제 또는 계약위반에 따른 손해배상으로 매도자는 받은 계약금의 두배의 금액을 매수자는

계약금을 위약금으로 약정한다. 

 

  ②매수한 주택에 세를 놓아야 하는 경우

 

  매수자가 실입주하지 않는 경우, 새로운 임차인을 구해야 하기 때문에 이러한 점을 사전에 매도자에게 알

리고 협조를 구한다. 

 

매도자(또는 점우자)는 매수인이 새로운 계약을 체결하는 것에 최대한 협조하기로 하며, 매수자와 부동산의

요구가 있을 경우 집을 보여주는 것에 적극 협조하기로 한다.

 

 

  ③매수자가 잔금을 새로운 임차인의 보증금으로 충당하려 할때

 

  아래와 같은 특약이 없을 경우, 매수자에게는 아무런 권한이 없기 때문에 새로운 임차인은 매도자와 임대차

계약서를 작성해야 한다. 만약, 새로운 임차인이 소유권이전등기(잔금) 후에 입주할 경우 매수자와 계약서를

다시 작성해야 하는 번거로움이 발생할 수도 있다.

 

매수자의 잔금 중 일부를 새로운 임차인의 보증금으로 충당하기로 하며, 이때 매도자는 새로운 임대차계약체

결 권한을 매수자에게 부여하기로 한다.

 

 

  ④임대차를 매수자가 승계할 경우

 

  계약체결 시에는 해당 주택의 임대차계약서 사본을 , 잔금 시에는 원본을 매도자에게 받아야 한다. 특히, 다가구

주택의 경우에는 각 호실별로 임대내역(보증금및월세,계약기간) 을 모두 기재해야 한다. 

 

매수자는 해당 주택의 모든 임대차를 승계하기로 한다. 현임차인(임차인000,보증금00원,만기00년00월00일)은

매수자가 그대로 승계한다.

 

 

  ⑤임차인 있는 주택에 매수자가 실입주를 해야 하는 경우

 

  계약 당시에 해당 주택에 임차인이 거주하고 있는 경우, 매수자가 실입주를 하기 위해서는 잔금 시까지 임차인

을 내보내야 한다. 이때 누구의 책임하에 임차인을 내보낼지를 명확하게 해놓아야 한다. 

 

매도자는 잔금 시까지 임차인에 대한 명도를 책임지기로 한다.

 

 

  ⑥'토지거래허가구역' 내의 주택일 경우

 

  소유권이전등기를 하기 위해서 토지거래허가를 받아야 하는 지역 내의 주택이라면 계약서 특약사항란에 허가

여부에 따른 향후 조치에 대한 내용을 반드시 기재해 놓아야 한다.

 

해당 주택의 소재 지역은 토지거래허가구역으로 만일 토지거래허가가 나지 않을 경우 본 매매계약은 무효로 하며

매도자는 아무런 조건 없이 계약금을 즉시 매수자에게 반환하기로 한다. 매도자는 이와 관련하여 매수자에게 그

어떠한 손해배상도 청구하지 않기로 한다. 

 

  ⑦단독주택 등에서 대지면적에 대한 차이가 있을 경우

 

  오래된 단독주택은 건물보다는 땅의 가치가 매매가에서 큰 비중을 차지하게 된다. 그래서 '평당 얼마"의 식으로

매매가가 정해지는 경우가 많다. 이때 향후 대지면적에 차이가 생길 경우 어떻게 해결할 것인지를 기재해 놓아

야 한다.

 

  ■ 면적은 등기사항증면서 및 토지대장을 기준으로 하며, 차후 수량의 차이가 발견되어도 매수자는 매도자에게

      일체의 이의를 제기치 않기로 한다.  →매도자 유리

  ■ 본건 토지대장 등 공부상의 면적을 기준으로 한 매매이며, 잔금 후 30일 이내에 실측 후 공부상면적과 실측면

     적에 차이가 발생할 경우 평당00만원을 감액하기로 한다. →매수자 유리

  ■ 본 매매계약은 수량지정매매 -이며, 총매매대금 00만원(평당00만원 × 60평)으로 산정되었으므로 향후 거래평

     수와 실제평수가 차이가 날 경우 차이 나는 금액만큼 반환하기로 한다. →매수자 유리

(수량지정매매: 거래 대상물건의 가격을 산정할 때 '평당 얼마' 혹은 '개당'얼마' 등의 식으로 수량으로 매매가를 산정

하는 방식이다. 이 방식은 아파트. 빌라 등의 공동주택 매매에서는 크게 의미가 없지만. 단독주택과 같이 대지의 비

중이 큰 주택 거래 시에는 의미가 이다. 특히 신축을 목적으로 하는 주택은 대지의 면적에 따라 건물의 크기와 설계

등이 달라질 수 있으므로 중요한 의미를 갖는다. )

 

 

  ⑧ 부가세(VAT) 관련 비용

 

  일반적으로 주택의 경우에는 부가세 문제가 없어 특별히 신경 쓸 부분이 없으나. 상가주택의 상가에는 부가세가

발생한다. 이때 부가세를 누가 부담할지에 대해서 명확하게 기재해놓아야 한다.

 

  해당 주택의 1층은 근힌생활시설(상가)로 부가세는 매수자(매도자)가 부담하기로 한다.

 

 

  매매 시 특약문구 2----물리적인 사항

 

  ① 옵션과 관련된 사항

  최근에는 가전제품이 옵션으로 설치되어 있는 경우가 많다. 처음부터 빌트인 되어있던 제품이라면 관계없지만, 

매도자 입장에서는 자신이 살면서 나중에 설치한 제품이라면 해당 주택의 매매와는 별도라고 생각하는 경우가

의외로 많다. 그러므로 옵션에 대한 특약사항을 명확하게 기재함으로써 분쟁을 미연에 방지하도록 한다. 

 

  ■ 현재 해당 주택에 설치되어 있는 전기렌인지, 식기세척기,김치냉장고,디지털도어록은 매매 목적물에 포함된

     것이다. → 매수자 유리

  ■ 현재 해당 주택에 설치되어 있는 빌트인 가전제품 중 전기레인지는 매도자의 소유로 잔금 시 매도자가 가지고

     가기로 한다. → 매도자 유리

 

  ② 하자담보책임 범위 및 기간(매수자 유리 조건)

  집을 사자마자 하자가 발생하면 매수자의 입장에서는 금전적, 정신적 피해를 받게 된다. 그러므로 범위와 일정 기간

을 정해서 최소한 그 사이에 발생하는 하자에 대한 책임을 매도자에게 지도록 하는 내용의 특약사항을 기재해놓는 

것이 좋다. 

 

  ■ 매도자는 해당 부동산의 잔금일로부터 6개월 내에 발생하는 모든 하자에 대한 책임을 지기로 한다. 단, '누수와

     균열'과 같은 중대한 하자는 그 기간을 1년으로 한다.

  ■ 매매계약 시, 중대한  하자(내부누수 등)에 대하여 미고지 후 발생하는 하자는 매도인이 책임지기로 한다. 

 

 

  ③ 현 시설 상태에서 매매계약인 경우(매도자 유리)

  '현 시설 상태에서'라는 말은 향후 매수자가 매도자에게 부동산의 사소한 하자에 대하여 책임을 물을 수 없다는

말과 같다. 계약서 작성 전에 해당 주택의 시설 상태를 확인하고 진행하였기 때문에 매도자의 고의가 아니라면

어느 정도 책인을 면할 수 있다는 조항이 될 수 있다.

 

  계약 당사자의 현장 방문 확인 후, 쌍방 협의에 따라서 현 시설 상태에서 진행하는 계약이다.

 

 

  ④ 제세공과금 및 기타 관리비 정산 관련

  일반적으로 공과금 정산시점은 '잔금일(입주일)' 이다. 상호 협의하에 다른 날을 기준일로 정할 수도 있다.

 

  잔금일까지의 제세공과금 및 기타 관리비는 매도자가 부담하기로 한다.

 

 

 

  ⑤ 잔금 지급 이전에 리모델링에 관한 사항

  간혹 잔금 전에 리모델링을 사유로 매매 목적물을 먼저 인수받는 매수자 중에서 새로운 흠집(하자) 등을 근

거로 매매금액을 깍으려고 시도하거나 새로운 요구 사항을 제시하는 경우가 있다. 매도자의 입장에서는 이러

한 특약사항을 미리 넣어놓음으로써 매수자의 새로운 요구사항을 자연스럽게 거절할 수 있다.

 

  ■ 매도자는 매수자가 잔금 지급 전에 리모델링 공사를 하는 것에 동의(협조)한다. →매수자 유리

  ■ 매도자는 매수자가 리모델링 공사를 시작하기 전날까지 일체의 공과금 및 세금을 정산하고 열쇠(비밀번호)와

     함께 매수자에게 인도하며, 이 시점을 기준으로 관리비 등 일체의 공과금은 매수자가 부담하기로 한다.→매수자유리

  ■ 매도자는 잔금 전 매수자가 리모델링 공사를 하는 것에 동의하기로 하며, 매수자가 리모델링 공사 시작일로부터

     본 부동산에 관하여 매매대금을 포함하여 그 어떠한 이의를 제기하지 않기로 한다. →매도자 유리

  ■ 집수리 시부터 관리비는 매수자가 부담하기로 하며, 이때부터 매도자는 해당 주택에 대한 하자 담보의 책임에서 

     면책하기로 한다. →매도자 유리

 

아파트 , 토지, 주택등 부동산 매매시 계약서 특약사항을 잘 적어 넣으므로써 정신적 경제적 비용을 줄일수 있음을

명심하자.

 

(김병권부동산 아저씨 내용참조)