부동산 등기란? 부동산 등기 채권과 근저당권.가압류

부동산 등기란 토지와 건물 등에 관련된 권리를 설정하고 공시하는 제도를

말합니다. 공시하는 자료이기 때문에 기본적으로 누구나 열람할 수 있습니다.

등기부의 종류는 토지에 대한 권리를 기재하는 '토지등기'와 건물에 대한 권리

를 기재하는 '건물등기' , 토지와 건물의 권리를 함께 기재하는 '집합건물등기'가

있습니다. 일반 주택을 제외한 아파트, 다세대 빌라, 상가 등은 보통 집합 건물

등기에 토지와 건물에 대한 권리를 함께 기재합니다.

 

 등기부의 유지 및 관리는 대법원에서 하며 온라인을 통한 등기부의 확인은 

'대한민국 법원 인터넷 등기소' 사이트에서 할 수 있다. 이밖에도 각급 동사무소와

구청, 시청 등에 설치된 등기 확인 무인기기를 통해서 실물 등기를 발급받을 수 

있습니다.

 

부동산 등기 문서는 표제부와 갑구, 을구로 나뉘는데  표제부는 부동산의 소재지, 

소속 건물 등 부동산의 정체를 밝히는 부분입니다.

갑구는 부동산의 소유권과 소유권의 변동에 영향을 미치는 사항을 적는 부분입니다.

소유권의 변동에 영향을 미치는 사항으로는 소유권이전, 압류,경매,가처분 등이 있

습니다. 을구는 소유권에 직접 영향을 미치지 않는 기타 권리에 관한 사항을 적는 

부분입니다. 근저당권,저당권,전세권,지상권(법정지상권)과 같은 것들이 있습니다.

 기본적으로 모든 권리의 우선순위는 접수일자에 의해 정해 집니다. 먼저 등기를 

접수한 권리의 보유자가 자신의 권리를 우선적으로 발효시킬 수 있는 것입니다.

등기부 상에 권리의 해제가 신청되지 않는 한 등기내의 권리는 유효합니다

(아래 링크로 등기부등본 보는법 참조)

https://kk4insoon.tistory.com/22

부동산 중요 서류 등기부등본(등기사항증명서) 보는 법

 

 

채권과 근저당권의 설정의 이해

 

채무자와 채권자에 대해 알아보겠습니다. 예를 들어 나에게 4억원짜리 아파트가 있다고 하겠습니다.

내가 A에게 이 아파트를 담보로 2억원을 빌려달라고 요청했습니다. A 는 나에게 2억원을 빌려줘도 될지

고민하고 있습니다, 이상황에서 나에게 2억원을 빌려주면 과연 안전할까?  객관성을 발휘하여 한번생각

해 보시기 바랍니다. 안전하다고 생각하는 사람도 있고 안전하지 않다고 대답하는 사람도 있을 것입니다.

 또는 나에게 다른 빚이 있는 건 아닌지 봐야 한다고 대답하는 사람도 있을 것입니다.

 

정답은 '안전하지 않다.' 입니다. 이 또한 상대방의 입장에서 생각해보면 알 수 있는 문제입니다.

당신이 돈을 빌리러 온 사람이라고 생각해 보면 만약 내가 이 아파트 담보로 은행에서 2억원을

빌릴 수 있었다면 은행에 가서 빌려썼으면  될 일인데 굳이 지인에게 돈을 빌려달라고 할 필요가

없습니다. 내가 당신에게 돈을 빌리러왔다는 것은 현재 내가 은행에 가서도 돈을 못 빌려쓰는 

상황이란 뜻이 되고 다른 채무가 많을 가능성이 농후하다는 뜻이되겠습니다. 담보물에 대한 정보

가 제한적일 때는 이렇게 판단하는 것이 맞겠습니다.

 

담보물에 대한 정보를 확인 할 수 있는 상황이라면 당신은  무엇을 봐야 할까요? 바로 근저당권

설정 관계를 확인해야 합니다. 흔히 '담보를 설정한다.'라는 표현을 많이 쓰는데 우리는 부동산으로

돈을 벌어야 하는 사람이기 때문에 좀더 전문적 용어인 '저당권을 설정한다.'  ,'근저당권 설정한다.'

라는 표현을 쓰도록 하겠습니다.

 

저당권.근저당권을 설정한다는 말은 내 소유의 부동산 등기부동본에 '이물건은 누구누구에게 저당

잡혀있음'을 등기 기재 하는 것을 말합니다. 이것은 공증의 효력을 지닙니다.

 

저당권과 근저당권의 차이점

 

저당권과 근저당권의 차이는 '채권 금액의 변동 여부' 입니다. 우리는 일반적으로 그냥 돈만 빌려주는

경우는 없습니다. 돈을 빌려주면 월 단위로 이자를 받는 것이 일반적입니다. 그런데 채무자가 이자를

못 갚는 상황이 지속되면 어떨까요? 채무의 양은 계속해서 늘어나게 됩니다. 이런 때를 대비해서 등기

부 상에 '채무자가 이자를 지불하지 못하면 이채권의 규모가 이 정도까지 늘어날 수 있음'을 표시한 것

이 근저당권이 되겠습니다.  그렇게 표시하지 않고 빌려준 채권액만 표시한 것이 저당권입니다.

 

근저당권의 경우 등기부 상에 '채권최고액'으로 금액을 표기 합니다. 이자를 못갚아 늘어날 수 있는

채권 양의 상한선을 말하는데 일반적으로 채권 원금의 120~130% 규모로 설정됩니다  원래 얼마를

빌려줬는지는 표기가 안되어 있는 경우가 많습니다. 만약 채무자가 주택의 등기부등본에 근저당권

으로 채권최고액 1억3,000만원 설정되어 있으면 실제로는 채무자가 1억원 정도를 빌려쓴 것이라

생각하면 됩니다.

 

  다시 내가 당신에게 돈을 빌리러 왔을 때의 상황을 가정해 봅시다. 만약 내 아파트의 등기부등본

을 확인했더니 별다른 근저당권 및 저당권 설정 사항이 없다면 당신의 근저당권을 설정해 주는

조건으로 돈을 빌려줄 만 합니다. 하지만 이미 다른 은행의 이름으로 2억원 혹은 3억원씩 근저당권

이 설정되어 있다면 돈을 빌려줘선 안 됩니다.

 

근저당권과 가압류

 

채권자 중에는 채무자의 부동산 등기에 근저당권을 설정한 채권자가 있을 수도 있고 등록하지 않은

채권자도 있을 수 있습니다. 금융권에서는 이렇게 근저당권을 설정하지 않은  대출을 '신용대출' 이

라고 합니다. 당연히 담보가 있는 것보다 대축 허가가 잘 안나오고 대출 금액도 적습니다.

 

 많은 사람들이 채무자의 도장이나 지장, 사인이 찍혀있는 차용증만 있으면 추후 돈을 받을 수 있

을 것이라 생각합니다. 하지만 채무자가 줄 돈이 없다면 아무리 차용증 (설사 공증 차용증이라고

하더라도)이 있다 하더라도 돈을 받을 수 없습니다.

 

만약 돈을 빌려줄 때 근저당권을 설정하지 못했더라도 추후 채무자가 살고 있는 집이 있고 등기

부등본을  떼보니 이게 채무자의 이름으로 되어 있다면 채무자에게 현물 재산에 대한 근저당권을

설정해 달라고 요구할 수 있습니다. 하지만 내 경험상 이때 근저당권을 설정해 주는 채무자는 거의

없습니다. 오히려 나쁜 마음을 먹고 채무를 갚지 않기 위해 부동산을 팔아버린다거나 명의를 변경

한다거나 다른 근저당권을 설정해놓을 수 있습니다.

 

근저당권을 설정해놓지 못했다 하더라도 돈을 받을 수 있는 방법이 없는 것은 아닙니다. 우리나라

법에서는 채무자가 돈을 갚지 못하는 경우 채권자가 채무자의 현물 재산을 일방적으로 현금화시킬

수 있는 제도를 만들었는데 이를 '가압류'라고 합니다.

  가압류는 근저당권을 설정하지 않은 채권자가 경매로 가기위한 조치 중 첫 단계입니다.

이후 채권자는 민사소송을 통해 법적으로 채권의 사실여부를 검증받아야 합니다. 이후에 법원에다

경매를 넣으면 경매를 진해시켜줍니다.

 법적 효력을 봤을 때 채무자가 인정하여 쌍방에서 설정해놓은 근저당권이 셀까?  채권자 일방에서 하는

가압류가 더 셀까?  만약 가압류가 더 세다면 은해에서 담보 대출을 해줄 때 근저당권을 설정하려 하지

않을 것입니다. 둘 다 돈을 못 갚는 채무자의 재산을 현금화시켜 빚을 상환받는 절차의 개념이고 가압

류는 파산이 일어난 후에 거는 사후 구속의 개념이 되겠습니다.  그러므로 당연히 근저당권이 더 셉니다

 

또 근저당권은 가압류보다 우선하여 배당을 받을 수 있는 권리를 가집니다. 등기부등본 상에서 날짜

의 우선관계는 절대적이지만 근저당권은 앞서 설정된 가얍류 등기 채권과 동일선상에서 매각대금을

배분받을 권리를 지닙니다.

반면 가압류는 자신이 먼저 등기를 했더라도 이후에 들어오는 가압류 등기 채권자 및 근저당권자와

함께 경매 매각금을 나눠 갖습니다. 가압류는 사전 구속을 설정하지 못한 채권자의 차선책일 뿐입니다.