건축법상 토지최소 면적 토지분할 제한에 대해 알아보기로 한다.
건축법에 따른 최소면적 토지분할 제한
건축법 제 57조에 의해 건축물이 있는 대지는 시행령이 정하는 범위 안에서 당해 지방자치단체의 조
례가 정하는 기준 (2미터 이상 도로, 건폐율 제한,용적률 제한,높이 제한 등)에 미달하게 분할 할 수 없다.
건축법 시행령 제80조에 의해 도시계획지역 안에서 건축물이 있는 토지의 분할은 주거지역, 상업지역
공업지역,녹지지역, 기타 지역으로 최소면적을 규정하고 있다. 여기서 투자의 핵심은 도시계획 이외의
지역과 건축물이 없는 토지는 적용대상이 아니라는 점 이다.
하지만 최소 면적보다 작아도 분할이 가능한 경우가 있다.
1. 합병,매수 등의 다른 조건이 있는 경우. 단, 합병 조건(지목 동일)이 맞아야 한다.
2. 공유지의 잡종재산 중 매각, 교환 또는 증여하고자 하는 부분의 분할.
3. 사설도로로 사용하기 위해 분할하는 경우.
4. 사설도로로 그 기능이 폐기된 경우 인접 토지와 합병하기 위해 분할하는 경우.
5. 기타 소송이나 개발에 의한 분할은 지방자치단체와 협의.
그린벨트 내의 토지분할 제한
개발제한구역에 관한 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행령 제16조 토지의 분할에 의하면, 그린벨트
내에서 일반필지는 200㎡, 지목이 대지인 토지를 주택 또는 근린생활시설을 건축하기 위하여 분할할 때
는 330㎡ 미만으로 분할할 수 없다.(원칙)
농지의 분할 제한
농지 소유의 세분화 방지(농지법)
①국가와 지방자치단체는 농업인이나 농업법인의 농지 소유가 세분화되는 것을 막기 위하여 농지를
어느 한 농업인 또는 하나의 농업법인이 일괄적으로 상속. 증여 또는 양도받도록 필요한 지원을 할 수
있다.
②농어촌정비법에 따른 농업생산기반정비사업이 시행된 농지는 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 경
우 외에는 분할할 수 없다.
1. 도시지역의 주거지역. 상업지역. 공업지역 또는 도시계획시설부지에 포함되어 있는 농지를 분할하는
경우.
2. 농지전용허가를 받거나 농지전용신고를 하고 전용한 농지를 분할하는 경우.
3. 분할 후의 각 필지의 면적이 2,000㎡를 넘도록 분할하는 경우.
4. 농지의 개량, 농지의 교환. 분합 등의 사유로 분할하는 경우.
토지거래계약허가 면제 대상토지의 면적 등(부동산거래신고 등에 관한 법룰 시행령 제9조) 토지거래
허가구역 내에서의 매매에 있어서 직접적인 분할 제한의 규정은 없으나, 허가구역 지정 후 최초의 분할은
분할은 분할 전의 면적으로 허가 여부를 판단하기 때문에 실질적인 분할 제한의 효과가 있다.
①토지거래계약의 허가를 요하지 아니하는 토지의 면적은 용도지역별로 주거지역은 180㎡이하. 상업
지역은200㎡이하, 공업지역은 660㎡ 이하, 녹지지역은 100㎡ 이하, 도시지역 안에서 용도지역의 지정이
없는 구역에서는 90㎡ 이하, 도시지역 이외의 지역에서는 250㎡ 이하이지만, 농지는 500㎡ 이하, 임야는
1,000㎡ 이하로 규정하고 있다.
②일단의 토지이용을 위하여 토지거래 계약을 체결한 후 1년 이내에 일단의 토지 일부에 대하여 토지거래
계약을 체결한 경우에는 그 일단의 토지 전체에 대한 거래로 본다.
③허가구역을 지정할 당시 규정된 면적을 초과하는 토지는 허가구역의 지정 후 당해 토지가 분할된 경우
게도 그 분할된 토지에 대한 토지거래 계약을 체결함에 있어서는 분할 후 최초의 거래에 한하여 규정된
면적을 초과하는 토지거래 계약을 체결하는 것으로 본다. 허가구역의 지정 후 당해 토지가 공유지분으로
거래되는 경우 역시 같다.
분할할 수 없는 농지(농지분할, 경지정리가 된 농지의 토지분할) 사례
가. 농어촌정비법에 따른 농업생산기반정비사업이 시행된 농지는 다음 각항의 어느 하나에 해당하는
경우를 제외하고는 분할할 수 없다.
1. 도시지역 안의 주거, 상업, 공업지역 또는 도시.군계획시설부지에 포함 되어 있는 농지를 분할하
는 경우.
2. 농지전용허가(협의, 신고) 를 받고 전용한 농지를 분할하는 경우.
3. 분할 후의 각 필지의 면적이 2,000㎡를 초과하도록 분할 하는 경우.
4. 농지를 개량하거나 인접 농지와 분합分合 하는 경우.
5. 농지의 효율적인 이용을 저해하는 인접 토지와의 불합리한 경계를 시정 하는 경우.
6. 농어촌정비법 제 43조에 따른 농지의 교환, 분합을 시행하는 경우.
7. 농지법 제 15조에 따른 농지이용증진사업을 시행하는 경우.
8. 농어촌정비법에 따른 농업생산기반 정비사업을 시행하는 경우.
나. 농어촌정비법에 따른 농업생산기반사업의 종류.
1. 농어촌 지역의 농업용수 등 농어촌용수 개발사업.
2. 경지정리, 배수개선, 농업생산기반시설의 개수, 보수와 준설 등 농업생산기반 개량사업.
3. 농수산업을 주목적으로 간척, 매립, 개간 등을 하는 농지확대 개발사업
4. 농업 주산단지 조성과 영농시설 확충사업.
5. 저수지, 담수호 등 호수와 늪의 수질오염 방지시사업과 수질개선사업
6. 농지의 토양개선사업.
7. 그 밖에 농지를 개발하거나 이용하는 데 필요한 사업.
농지로서 분할이 가능하기 위해서는 농지전용허가를 얻어 그 목적에 따라 분할을 신청할 때
가능하다. 만약, 농림지역의 농업진흥구역의 땅이라면 농지전용허가를 어떤 목적으로 받아
야 할 것인지 고민해야 할 것이다.
외지에 거주하는 개인 투자자라면 분할등기를 하기 위해 쓸데없는 공을 들이는 대신 미리
포기하는 것도 그리 나쁘지 는 않을 것 같다. 경매낙찰의 겨우는 보통 매매 쪽으로 몰고 가
는 경우를 염두에 두고 진행하는 것도 괜찮을 것 같다.
농지는 단순히 지목이 전인지 답인지보다 용도구역상 도시지역인지 비도시지역인지, 또는
경지정리가 된 밭인지에 따라서 지자체에 따라서 분할 최소면적이 세분화 되어 정해져 있는
경우가 대부분이다. 따라서 소재지 지자체 농산과 등에 문의해봐야 한다.
농지의 분할절차
1. 농지를 교환하기 위해 서로간의 농지를 분할측량 실시.
*군청에 농지분할을 위한 측량 요청. (한국국토정보공사에서 측량하러 나오면 두 필지의
자르고자 하는 부분을 알려주고 측량 실시)
* 2주 정도 후에 분할측량성과도 수령.(A,B 농지의 자른 부분을 선으로 그어주고 각각의
면적을 표시)
2. 군청 지적과에 지적분할신청.(측량성과도 첨부)
3. 군청 산업과에 개발해위허가신청.(농지 분할도 허가대상)
4. 14일 후에 지적분할이 되고 등기가 분리되어 있음. (군청에서 등기소에 촉탁처리)
5. 각각 분리된 토지를 교환하는 소유권 이전등기(교환) 신청: 법무사에 의뢰하지 않고 두
사람이 같이 신청
①부동산 교환 계약서 2장 작성:
`일반 부동산 교환계약서 활용
`갑과 을의 토지소재지, 지목, 면적을 기재하고 갑과 을의 이름, 주소, 주민등록번호를 기재후 날인.
②군청 지적과에서 교환계약서 2장에 대한 검인 받고, 여분으로 2장 복사해서 수령.
③군청 등록세 담당 창구에서 교환계약서 사본을 제출하고 각각 토지별 등록세, 취득세 고지서 수령.
④은행에서 등록세를 납부하고 영수증 수령.
⑤교환 금액이 500만 원 미만이면 채권을 사지 않음.
⑥면사무소에서 각각의 농지취득증명서 발급.
⑦소유권 이전등기 신청서(교환)작성 :
등기소에서 양식을 2부 받아서 소유권 이전을 받는 상대방의 토지를 기준으로 각각 작성.
분리된 토지를 교환하는 것이므로 각각 소유권 이전등기를 신청해야 함.
첨부서류
주민등록등본: 소유주 각 한통씩
토지대장: 취득하는 토지대장(군청에서 발급)
인감증명(부동산거래용: 상대방의 인적사항 기재) : 소유권을 이전하는 상대방의 것 첨부
농지취득증명서(새로 취득하는 농지)
등기필증(취득하는 토지의 분할되기 전의 등기필증): 분할된 토지에 의해서는 등기필증이
새로 발급되지 않음
⑧등기필증 수령.(새로 취득하는 지번과 분할되기 전의 지번에 대한 등기필증 각각1부씩)
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