토지분할 왜 안되지? 토지분할 금지 제한 사항

토지분할의 금지 또는 제한 사항에 대해 알아보기로 한다.

 

 

토지분할의 금지 또는 제한 사항

 

  토지분할과 합병의 기초는 지적과 등기다. 분할과 합병은 하나의 필지를 전제로 하며 지적법상

필지의 개념에서 출발한다. 따라서 먼저 지적공부를 정리해야 한다.

  그러나 동시에 분할과 합변 대상토지의 소유권과 이용권한 등 중개한 물권변동을 가져오기 때

문에 반드시 부동산등기에 의해 공시되어야 하며, 부동산 등기법에 의하여 분필과 합필이라는 엄격

한 절차상 규제를 받는다. 때로는 토지의 분할과 합병이 토지이용의 비효율을 일으키고, 토지 행정

의 번잡함을 초래하며, 투기 수단으로 악용될 수 있으므로 토지소유자의 자유의사에만 맡길수는 

없기 때문이다.

  따라서 토지분할과 합병은 모두 허가를 받아야 하는 개발행위에 포함되어있다. 특히 토지분할의

경우에는 필요 이상으로 잘게 쪼개는 것을 금하는 건축법이 있고, 개발제한구역의 토지와 농업진

흥지역 내의 농지에 대하여는 분할면적의 하한선을 따로 두고 있다. 토지분할의 허가심사기준은

국토계획법 등에서 구체적으로 상세히 규정하고 있다.

 

2006년 3월7일까지 도시지역에서는 토지분할허가제가 시행되고 있었지만 그 외의 비도시지역인

관리지역,농림지역과 자연환경보전지역에서는 분할에 제한을 받지 않았다. 그러다가 지방 토지에

대한 기획부동산업자들의 투기 조장과 거래의 위험성에 따른 영세 투자자의 피해를 방지하기 위

하여 2005년 12월 7일 국토계획법을 개정하여 2006년3월8일부터는 전국의 모든 토지에 대하여 토지

분할허가제가 시행되게 되었던 것이다. 즉 이제는 전국의 어떤 토지라고 하더라도 분할하고자 할

때에는 토지소재지 시.군.구에서 토지분할허가를 받아야 한다.

 

  토지분할을 신청할 때 제출하는 분할허가서를 심사하는 과정에서는 우선 관련법이 정한 분할금지

와 제한 규정에 위배되는지 여부를 심사하게 된다. 현행 국토계획법상 토지분할이 금지되는 경우를

보면 녹지지역. 관리지역. 농림지역 및 자연환경보전지역 안에서 관계법령에 따른 인.허가 등을 받

지 아니하고 토지를 분할하는 경우와 건축법 및 각 지방자치단체의 조례가 정하는 분할제한면적에

미달한 경우 또는 토지에 대한 투기가 성행하거나 성행할 우려가 있다고 판단되는 지역(투기지역)

으로서 국토교통부장관이 지정.고시하는 지역에서는 토지분할이 금지 된다.

 

  그외에 토지분할의 목적이 건축물의 건축 또는 공작물의 설치, 토지의 형질변경인 경우에 그 개발

행위가 관계법령에 따라 제한되는 경우에는 분할허가가 나지 않는다. 예컨대 산림형질변경, 농지전

용 등이 불가능하여 개발 자체가 곤란한 지역, 경사도가 심한 공익용 산지 등에서는 단순 매매를 위

한 토지분할이 금지된다.

 

  그러나 국토교통부장관이 분할금지지역으로 특별히 지정한 지역은 아직 없고, 그 이외의 구체적인

분할금지 혹은 제한에 관한 세부심사기준 또한 지금까지도 아직 나와 있지 않다.

 

  여기에 각 지방자치단체는 분할필지수, 분할횟수, 연속분할 기간, 분할 목적의 타당성 등에 대하여

각기 나름대로의 분할심사기준을 마련하여 운용하고는 있으나, 전국적으로 명문화되고 통일된 심사

규정이 없는 관계로, 토지소유자나 토지 매입자 사이에 분쟁이 적지 않은게 현실이다. 이에 관한 합

리적인 지침이나 예규가 있어야 할 것이다. 

 

토지분할 제한 사유 및 절차에 관한 법 규정

 

분할사유 제한

 

공간정보의 구축 및 관리에 관한 법률((제79조)) 및 동 시행령(제 65조)에 따라 토지 분할은 다음의 세

가지 경우에 국한하여 허용된다.

  1. 소유권이전, 매매 등을 위하여 필요한 경우.

  2. 토지이용상 불합리한 지상 경계를 시정하기 위한 경우.

  3. 관계 법령에 따라 토지분할이 포함된 개발행위허가 등을 받은 경우.

 

분할절차 제한

 

1) 지적소관청에 신청

토지소유자는 토지를 분할하려면 대통령령으로 정하는 바에 따라 지적소관청에 분할을 신청하여야 한다

(공간정보의 구축 및 관리에 관한 법률 제79조) 토지 소유자는 법 제79조에 따라 토지의 분할을 신청할 때

에는 분할사유를 적은 신청서에 국토교통부령으로 정하는 서류를 첨부하여 지적소관청에 제출하여야 한

다.(공간정보의 구축 및 관리에 관한 법률 시행령 제65조)

 

2) 심사 및 허가

3) 분필등기

토지 분할은 부동산등기법에 따라 분필등기를 완료하여야 부동산물권변동의 효력이 생긴다.

 

부동산등기 규칙 제 75조 (토지분필등기)

 

  갑 토지를 분할하여 그 일부를 을 토지로 한 경우에 등기관이 분필등기를 할 때에는 을 토지에 관하여 등기

기록을 개설하고, 그 등기기록 중 표제부에 토지의 표시와 분할로 인하여 갑 토지의 등기기록에서 옮겨 기록

한 뜻을 기록하여야 한다.

 

  절차를 마치면 갑 토지의 등기기록 중 표제부에 남은 부분의 표시를 하고, 분할로 인하여 다른 부분을 을 토

지의 등기기록에 옮겨 기록한 뜻을 기록하며, 종전의 표시에 관한 등기를 말소하는 표시를 하여야 한다.

 

토지분할은 개발행위 허가사항

 

  토지분할은 개발행위 허가대상으로서, 도시지역과 비도시지역을 막론하고 전국 어디서나 지적소관청의 허가

사항이다. (단. 예외도 있음)

 

  토지분할에 관련된 개발행위허가 심사기준에 관하여는 국토계획법 시행령 별표에 다음과 같이 나와 있으며, 더

 구체적으로는 국토교통부 훈령인 개발행위허가 운영지침이 있다.

 

0 용도지역 상향(종상향)을 위한 토지분할 방지

  2 이상의 용도지역이 인접하고 있는 경우 용도지역 상향을 목적으로 행위 제한이 강한 지역의 토지를 분할하는 

행위를 제한할 수 있다.

 

0 개발행위허가를 받지 않아도 되는 토지분할

  1) 사도법에 의한 사도개설허가를 받은 토지의 분할

  2) 토지의 일부를 공공용지 또는 공용지로 하기 위한 토지의 분할.

  3) 행정재산 중 용도폐지되는 부분의 분할 또는 일반재산을 매각교환 또는 양여하기 위한 분할.

  4) 토지의 일부가 도시군계획시설로 지형도면고시가 된 당해 토지의 분할.

  5) 너미5미터 이하로 이미 분할된 토지의 건축법 제 57조 제1항의 규정에 의한 분할제한 면적 이상으로의 분할

 

0 시행령 별표 개발행위 (토지분할)허가 심사기준

 

(1) 녹지지역. 관리지역. 농림지역 및 자연환경보전지역 안에서 관계 법령에 따른 허가. 인가 등을 받지 아니하고

토지분할하는 경우에는 다음의 요건을 모두 갗출 것. 

 

  (가) 건축법 제57조 제1항에 따른 분할제한면적(이하 이칸에서 "분할제한면적" 이라 한다.) 이상으로서 도시.군계

획조례가 정하는 면적 이상으로 분할할 것.

  (나) 소득세법 시행령 제168조의 3 제1항 각호의 어느 하나에 해당하는 지역 중 토지에 대한 투기가 성행하거나 성

행할 우려가 있다고 판단되는 지역으로서 국토교통부장관이 지정. 고시하는 지역 안에서 토지분할이 아닐 것.

 

    다만, 다음의 어느 하나에 해당되는 토지의 경우는 예외로 한다. 

    1.다른 토지와의 합병을 위하여 분할하는 토지.

    2. 2006년 3월 8일 전에 토지소유권이 공유로 된 토지를 공유지분에 따라 분할하는 토지.

    3. 그밖에 토지의 분할이 불가피한 경우로서 국토교통부령으로 정하는 경우에 해당되는 토지.

   

    (다) 토지분할의 목적이 건축물의 건축 또는 공작물의 설치, 토지의 형질변경인 경우 그 개발행위가 관계법령에

    따라 제한되지 아니할 것.

    (라) 이 법 또는 다른 법령에 따른 인가. 허가 등을 받지 않거나 기반시설이 갖추어지지 않아 토지의 개발이 불가

   능한 토지의 분할에 관한 사항은 해당 특별시. 광역시. 특별자치시. 특별자치도.시 또는 군의 도시. 군계획조례로

   정한 기준에 적합할 것.

 

    (2) 분할제한면적 미만으로 분할하는 경우에는 다음의 어느 하나에 해당 할것.

 

    (가) 녹지지역.관리지역.농림지역 및 자연환경보전지역 안에서의 기존 묘지의 분할.

    (나) 사설도로를 개설하기 위한 분할. (사도법에 의한 사도개설허가를 받아 분할하는 경우를 제외한다.)

    (다) 사설도로로 사용되고 있는 토지 중 도로로서의 용도가 폐지되는 부분을 인접한 토지와 합병하기 위하여 하는 

   분할.

    (라)  -삭제-

    (마) 토지이용상 불합리한 토지경계선을 시정하여 당해 토지의 효용을 증진시키기 위하여 분할 후 인접토지와 합

   필하고자 하는 경우에는 다음의 1에 해당할 것. 이 경우 허가신청인은 분할 후 합필되는 토지의 소유권 또는 공유지

   분을 보유하고 있거나 그 토지를 매수하기 위한 매매계약을 체결하여야 한다. 

    1. 분할 후 남는 토지의 면적 및 분할된 토지와 인접토지가 합필된 후의 면적이 분할제한면적에 미달되지 아니할 것.

    2. 분할 전후의 토지면적에 증감이 없을 것.

    3. 분할하고자 하는 기존토지의 면적이 분할제한면적에 미달되고, 분할된 토지 중 하나를 제외한 나머지 분할된 토지

   와 인접토지를 합필한 후의 면적이 분할제한 면적에 미달되지 아니할 것.

 

    (3) 너비 5미터 이하로 분할하는 경우로서 토지의 합리적인 이용에 지장이 없을 것.

 

    (4) 면적제한(분할 최소면적 규제)

    토지분할의 최소면적제한은 농지법상 경리정리된 농지(농업진흥구역)인 경우에 2,000㎡(600평) 이하로 분할이 금지

    되며, 그린벨트의 경우 200㎡(60평) 이하로의 분할이 금지된다. 다만 국토계획법상 묘지.사도.분-합필. 수용보상.도시

    계획시설의 경우 최소면적 제한을 받지 않는다는 예외규정이 있다.

 

 

참고로 건축법과 조례에는 건축물이 현존하는 대지의 분할에 관해 최소면적 제한규정이 있다.

 

 

    (5) 분할 개수 및 횟수 제한

   조례에는 지역에 따라 기획부동산의 바둑판식 분할을 금지하거나, 1회 분할에 5개 이상의 분할을 금지하거나, 혹은 1년이내에 다시 분할하는 것을 금지하는 취지의 조례 규정 혹은 별도 조례 혹은 업무지침이 있는 곳이 있다.(제주도, 용인,안성등)