돈되는 토지분할 분할가능토지 분할절차

돈되는 토지 토지 분할할 수 있는 방법은 크게 4가지로 분류할 수 있다.

 

1.매매에 의한 분할

2.공유물에 의한 분할

3. 소송에 의한 분할

4.개발행위에 의한 분할

위와 같이 4가지의 경우 분할할 수 있다.

위의 4가지 경우를 살펴 보기로 한다.

 

매매에 의한 분할

 

토지소유자가 토지 중 일부를 매매하고자 할때 , 토지소유자가 분할신청을하여

토지분할을 진행하는 것이다.

 

공유물에 의한 분할

 

여러 사람이 지분을 가지고 하나의 토지를 소유하고 있을 때 각자의 위치에 대한

동의와 합의에 의해 분할을 진행하는 것이다. 매매에 의한 분할과 다른 점은 소유

권 이전이 완료된 이후에 상호 동의를 받아 분할한다는 점이다.

지분을 가지고 있는 사람 중에서 하나라도 동의하지 않는다면 공유물에 의한 분할

은 이루어질 수 없다.

  보통 개발행위제한구역의 토지를 공동으로 매입한후 개발행위제한구역이 해제

되었을때 각자의 위치와 지분만큼 분할하는 경우가 많다.

  예를 들어 한 필지로 된 100평짜리 토지를 3명이 공유지분으로 매입해 각 지분에

따라 3등분으로 쪼개 분할신청한 다음 각자 등기한다. (이때 농닐지역 농업진흥지역

의 경지정리가 된 농지는 분할할 수 없다. 비도시지역의 농림지역 농지로서 분할 최

소면적이 2,000㎡ 이하라도 분할이 불가능한 땅이다. 공유지분에 대하여 법원에 공

유물분할을 원인으로 재판을 신청하여 확정판결이 난 경우에도 농업기반 정비사업이

시행된 농지는 각 필지의 면적이 농지법 제22조 제2항의 제약에 따라 2,000㎡ 이하의

분할은 불가능하다. 즉 판결이 있다 해도 농지법의 규정에 맞지않으면 분할이 불가능

하단 것이다.)

소송에 의한 분할

 

  위에 이야기했던 공유뮬에 의한 분할에서 지분 소유자들 중 3/2가 분할에 동의

했음에도 3/1이 동의를 하지 않을 경우, 소송을 제기해 분할하는 경우다.  또는

개발행위제한구역의 분할 금지로 읺 공증이나 확약서를 통해 분할 위치와 분할

도면을 정한 뒤 매수를 하였는데,추우 개발행위제한구역이 해제돼 분할을 하고자

할 때 상대방이 변심하여 동의를 하지 않게 되면 공증이나 확약서로 작성된 문서

를 가지고 소송에 의한 분할을 진행하기도 한다.

 

개발행위에 의한 분할

 

  한 필지로 된 토지 일부를 형질변경 등으로 용도를 다르게 하여 분할신청을 할 수

있다. 한 필지 1,000평짜리 농지를 200평 정도로 농지전용허가를 낸 다음 건축을

하고, 지목을 대지로 변경하여 2필지로 분할 신청을 하는 방법이다. 

분할이 가능한 토지의 법적 기준

 

 토지분할의 매력은 평당 가격이 낮을  수밖에 없는 덩어리가 큰필지의 땅을 수요자가 많

이 찾는 크기로 쪼개기를 함으로써 평당 단가가 높아져 투자수익으로 연결된다는 데 있다.

예를 들면, 평당20만원 인 땅 5,000평을 사면 10억원이 되는 것이 일반적인 계산법이자만

땅도 콩나물과 같은 실물상품이므로 흥정이 가능하고, 덩어리가 커서 평간가가 낮아 20%

정도 싸게 매입할 수 있다. 즉 10억원 짜리를 8억원으로 매수할 수 있는 것이 보통이다.

  이러한 땅을 수요가 많은 주말농장을 목적으로 하는 500평혹은 300평 이하의 크기로 쪼개

매도할 때는 다시 평당 20만원 선인 10억원으로 매도할 수 있고 따라서 2억 원이라는 단순차

익이 가능하다는 점에서 분할을 타진하게 된다. 

  이러한 토지분할은 광역적인 개발 호재가 없더라도 합법적인 노력을 통해 얻는 수익이라고 

할 수 있으므로 변수와 실패가 없는 투자법이라고 할 수 있다. 한마디로 안전하게 수익을

얻을 수 있는 블루칩이다.

  하지만 무분별한 난개발을 방지하기 위해 법적으로 분할이 가능한 대상토지를 명확하게 

분류하고 있고 각종 제한을 두고 있으므로 꼼꼼한 분석을 통해 접근해야만 한다.

 

분할이 가능한 토지는 다음과 같다.

 

① 1필지의 일부가 지목이 다르게 된 때.

② 소유권이 공유로 되어있는 토지의 소유자가 분할에 합의하거나, 토지거래허가구역에서

    토지거래계약허가가 된 겨우, 또는 토지의 일부를 매수하기 위하여 매매계약 체결 등

    으로 인하여 1필지의 일부가 소유자가 다르게 된 때.

③ 분할이 주된 지목의 사용 목적에 적합하게 토지소유자가 매매 등을 위하여 필요로 하는

     때.

④ 토지이용을 위한 불합리한 지상경계를 시정하기 위한 때.

 

  일반적인 토지분할 절차을 정리하면, 개발행위허가신청서와 분할측량신청에 따를 

분할측량성과도와 함께 토지이동신고서를 도시계획과에 제출한다.

  분할을 하기 위해서는 분할측량을 실시하고, 소관청에서 정확한지 여부를 검사한 후에

발급한 측량성과도 및 신청서를 바탕으로 하여 토지표시사항을 정리한다. 소유권 표시

사항은 분할 전의 대장에 등록된 사항을 새로이 작성하는 대장에 옮겨 등록한다.

  등록을 완료하면 관할 등기소에 토지표시변경등기를 촉탁하고 등기필증을 토지소유

자에게 통지하는 것으로 분할 절차는 종료된다.

  분할이 가능한 토지라고 하여도 무조건적으로 가능한 것은 아니다. 건축법. 그린벨트

농지,토지거래허가구역 내에서의 분할 제한 같은 것들이 있다. 따라서 각종 분할제한에

대해 정확하게 알고 있어야 박스로 산 과일을 하나하나 순도 높게 포장하여 더 좋은 값

에 팔수 있는 것이다.

 

토지를 분할하기 위한 행정절차

 

토지분할이란 지적공부에 등록된 1필지를 2필지 이상으로 나누어 등록하는 것을 말하고

지적대장에는 토지대장,임야대장,공유지연명부,대지권등록부가 있고, 지적도면에는 지적

도와 임야도가 있다.

  토지를 분할할 수 있는 자는 원칙적으로 토지소유자에 한한다. 공간정보의 구축 및 관리에

관한 법률에 따르면 지적분할을  신청할 수 있는 경우는 토지 소유자가 소유권 이전, 매매등

을 위해 필요한 경우와 토지 이용에 있어 불합리한 지상경계를 시정하기 위한 경우, 그리고

관계법령에 따라 토지분할이 포함된 개발행위허가 등을 받은 경우에 한한다.

  토지소유자가 토지분할을 하고자 하는 때에는 지적소관청, 즉 지적공부를 관리하는 특별자

치시장,시장   (제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법에 따른 행정시의 시

  장을 포함하며,자치구가 아닌 구를 두는 시는 시의 시장은 제외한다.)     군수 또는 구청장(자치구가 아닌

구의 구청장은 포함한다.)에게 토지분할시청서와 분할허가서 사본(해당 서류를 지적소관청이 관리하는

경우 지적소간청의 확인으로소 서류 제출을 갈음할 수 있다.) 및 지적측량성과도를 제출하고, 그외

토지분할의 합리적인 사유를 소명하여야 한다.

 

  또한 지적공부에 등록된 1필지의 일부가 형질변경 등으로 용도가 변경되어 분할을 신청할

때에는 지목변경신청서를 첨부하여 60일 이내에 의무적으로 지적소관청에 토지의 분할을

신청하여야 한다.

 

 

 분할 신청은 다음과 같은 절차로 진행된다.

  ① 개발행위허가(분할허가) 신청(지적과)

  ② 분할측량(한국국토정보공사)

  ③  분할신청서 제출(시.군.구청)

 

 

토지분할 절차를 시행할 때의 실무적인 부분을 정리해보면 다음과 같다.

 

1,행정기관 민원실(또는 지적공사 출장소)에 분할신청서를 제출한다. 

   .일부 시군에서는 분할을 개발행위허가신청을 받기도 하고, 어느지역은 단순히

    분할만 신청하기도 한다. 

  .분할신청서는 각 시.군의 지적공사 출장소에 가면 양식이 있다.(민원실에 문의하면된다.)

  .각 시. 군의 민원실에 지적공사에서 직원이 출장을 나와 코너를 개설하여 자리를 잡고 

   있으므로 도움을 받을 수 있다.

  .분할을 하고자 하는 토지소유자라면 직접 신청이 가능하며, 대리인은 위임장을 첨부

   하여야 하고,위임장은 접수창구에 비치되어 있다.

  .위임장의 날인은 인감도장이 아닌 일반도장으로도 가능하다.

  .분할허가(개발행위허가)를 받야야 하는 시.군은 일반인이 작성하기 힘들기 때문에 토목

   측량설계회사에 위탁하는 게 좋다.

  .구비서류

  -매매는 매매계약서(인감도장이 날인된 계약서: 시.군마다 다름). 인감증명서, 지적도

   (분할선 표기:분할 면적 지정)

  -공유물 분할:지적도, 등기부등본, 공유자 분할동의서(인감첨부)

2,분할허가 득(허가증 수령): 분할신청에 개발행위허가를 필요로 하지 않는 시.군은 분할

   허가를 받을 필요 없이 즉시 분할 신청을 한다.

3,지적공사출장소에 허가증을 첨부하여 분할 신청

  .분할신청은 분할을 하고자 하는 필지의 지적도에 분할구역을 표기하여 신청한다.

  .분할을 해야 하는 사유를 입증할 서류 일체,(매매의 경우 계약서,공유물 분할의 경우

   등기부등본, 허가를 받은 경우 허가증과 구적도) 여기서 구적도라 함은 지적도와 지적

   도 내에서 허가를 받은 면적을 표기한 도면을 말한다.

4,분할측량 실시 일자 고지

   분할측량 비용을 납부하면 접수창구에서 즉시 측량일자를 알려준다.

5,분할측량실시

   분할측량을 실시하는 날자는 접수를 할때 알려주지만 측량 시간은 측량 저일 오수에

   전화또는 문자로 연락이 온다.

6,준할측량 성과도 발급

   분할측량을 실시한 측량 도면을 지적공사에서 발급하여 준다.(성과도 수령은 보통 문

   자로 또는 전화로 알려준다.)

7,지적정리신청

  -시.군의 지적과에 신청.

  -측량 신청시에 지적정리까지 함께 신청하면 성과도를 수령하여 지적정리를 하러

   직접 다닐 필요가 없다.

8,지적정리- 분할측량 업무완료

   지적도에 분할선이 표기되어 개별 지번이 생성된다.

 

분할측량에서 지적정리까지는 일반적으로 20일 정도가 소요된다.