돈되는 토지분할 뜻과 토지분할 방법

  토지 가치를 가장 높게 만드는 일반적인  두 가지 방법이 있다.

  먼저는 개발되지 않은 토지를 매입해 개발이 가능한 절차를 밟아 효용가치를

높이는 방법이있다.  이는 토지의 성격, 용도, 법률 등 토지와 관련된 사항들에

대하여 잘 파악하고 있어야 가능한 일이다. 그리고 나머지 하나는 소유하고 있는

땅을 분할하거나 합병하는 것처럼 가공하는 것이다.

 

토지분할이란 무엇인가?

 

 

  일반 토지 수요자들이 가장 많이 찾는  토지는 대략 300평 내외의 크기이다.(이보다 더

작은 100평정도를 더 선호하기도 한다.) 너무 작으면 쓸모가 없고ㅡ 너무 크면 개인이

형질을 변경해 땅을 이용하고자 할때 무리가 따르기 때문이다.

  따라서 나중에 그 땅에 집을 짓거나 매도해서 시세차익을 보고자 한다면 매수자가(땅을사는

사람) 선호하는 크기의 땅이 되어야 한다. 논이든 밭이든 임야든 300평은 돼야 나중에 대지로

형질변경을 해서 집을 짓는다고 하면 건평이 50평 정도가 된다.  기획부동산업체들이 대략 

1만평 정도의 땅을 구입해 300평 내외로 분할해서 파는 것도 바로 매도를 하기에 가장 효과

적인 크기이기 때문이다.

 

  토지의 분할이란 지적공부에 등록된 한 필지의 토지를 두 개 이상의 필지로 나누어 등록하는

것을 말한다. 이를 부동산등기법에서는 필지를 분할 한다는 뜻에서 '분필'이라고 부른다.

  소유권 이전, 매매 등을 위해 필요한 경우거나 토지를 이용하는 데 불합리 하거나 지상경계

를 시정하기 위한 경우에 지적소관 지자체에 토지분할을 신청함으로써 이루어진다.

  지적공부에 등록된 하나의 필지 중 일부가 형질변경 등으로 용도가 변경된 경우에는 용도가

변경된 날부터 60일 이내에 토지분할을 신청해댜 한다. 관계법령에 따라 분할허가대상인 토지

의 경우에는 그 허가서 사본이나 분할허가대상토지가 다른 법률에 따라 허가가 의제처리 되는 

경우에는 이를 확인할수 있는 서류의 사본을 첨부하도록 하고 있다.

  과거에는 법원의 확정판결에 따라 토지분할을 신청할 수 있었으나. 편법을 동원한 토지분할

을 막기 위해 법원의 확정판결을 받은 경우라도 관계법령에 따를 분할허가를 받아야 분할이

가능하도록 하였다. 

 

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토지분할이란?

개념: 1필지의 토지를 2필지 이상으로 나누는 것

목적:토지이용시 불합리한 지상경계를 시정하기 위한경우

         소유권이전 매매를 위해 필요한 경우

        지적공부에 등록된 1필지 일부가 형질변경 등으로 용도가 변경된 경우

   ----용도변경된날로부터 60일 이내 지적소관청(지적공부를 관리하는 시장,군수,구청장)에

        토지분할을 신청해야 함

 

 

토지분할 과정은?

토지소유자분할 측량: 분할측량신청

                             분할측량 실시

                              측량검사(지적공사)

                              측량검사 및 성과도 교부

토지분할 신청---분할 사유를 적은 신청서에 분할허가대상토지인 경우, 허가서 사본을 첨부

                      하여 제출 -허가서를 지적 소관청이 관리하는 경우, 지적소관청 확인으로 

                      대체 가능

                   --1필지 일부가 형질변경 등 용도변경이 되어 분할 신청하는 경우, 지목변경신청

                     서를 함께 제출

 

 

토지분할시 주의 사항

토지분할  :1토지를 소유한 본인만 신청가능

 

토지분할 최소 면적

                       - - 주거지역:60㎡

                        - -상업지역:150㎡

                         --공업지역:150㎡

                        - -녹지지역:200㎡

                         --그외지역:60㎡

토지 분할 금지 제한지역

     국토교통부장관 지정,투기우려지역,건축물 증축을 위해 형질변경이 목적인 경우

     분할제한면적이 너무 작은 경우,개발이 곤란한 지역을 매매하기 위해 분할하는 경우

 

  보통 토지투자를 하고자 하는 사람들은 200.300평 정도로 분할돼어 있는 단독 필지를

고집하는 경우가 많다. 하지만 이런 땅은 이미 매도 가격이 매우 높기 때문에 이익이 크지

않다. 뿐만 아니라 구매하려는 사람이 많아 매도자들이 가격을 올리기 일쑤다. 하지만

보통 2천 평 이상이 넘어가는 땅은 주변 시세에 비해 25~35% 이상 가격이 떨어진다. 

워낙 땅의 면적 규모가 크다 보니 매입자가 적을 수밖에 없고, 따라서 대부분 주변 시세에

비해 땅값이 떨어질 수밖에 없다.

  토지투자로 고수익을 올리기 위해서는 바로 이런 토지들이 가지고 있는 약점을 극볼할

수 있는 방법을 찾는 것이다. 산림이나 농지 등 규모가 큰 땅을 분할해서 매입하는 것도

하나의 방법이다. 일반 투자자들은 큰 땅을 매입하면 분할이 잘 안 될까봐 애를 태우고 주

저하는 경우가 많다. 하지만 분할을 인정할 사유만 머뭇거릴 필요가 없다. 분빌신청을

하고 15일 이내에 지적정리까지 완결된다. 즉 토지를 분할할 때 는 사유와 목적이 중요

하다. 분할 방식은 매매에 의한 분할,공유물 분할청구 소송등에 의한 공유지분의 분할,

현황분할 등으로 나눌 수 있다.

 

  분필은 한 필지의 단독 소유자가 자기 토지를 분할하는 경우뿐 아니라 공동으로 지분

을 소유하고 있는 경우, 즉 공유물을 분할하는 경우도 있다. 공동으로 소유한 토지는 언

제든 분할이 가능하다. 소유권 문제로 분할을 신청하면 보통의 경우, 간단하게 분할해

준다. 매매계약을 체결하고 분할신청을 하면 그 계약서대로 필지를 분할해 준다.

 

  이런 토지분할은 기본적으로 국가의 지적공부(토지대장,지적도 등)와 부동산공시부(토지등기부)

에 관련되어 공간정보관리법과 부동산등기법에 상세하게 분할 요건과 절차가 규정되어 있다.

공유물을 분할하는 것 이외에도 실제 개발현장에서 많이 활용되며, 단독으로 소유하고 있는 토지

의 경우에도 여러 필지로 쪼개 매각하고자 할 때 많이 사용된다. 예를 들면 단지를 개발할 때 분할

해 매각한다든지 땅의 이용가치를 높이기 위해서다.

 

  현실적으로 분할을 해야 할 필요가 있는 토지의 구체적인 예는 아래와 같다.

 

①도로에 접하지 않은 자기 소유의 토지(맹지)에 도로를 내기 위해 도로에 붙은 타인 토지의

    일부를 분할하여 매입하는 경우.

②대규모 전원주택용 부지를 매입해 개발한 뒤에 쪼개서 분양하느 경우.

③농지전용허가를 받아 건물을 신축한 경우, 대지로 편입된 부분과 기타 농지로 분할하는

    경우.

④농업진흥지역의 토지를 주말농장용으로 분양하는 경우.

⑤형제가 공동으로 상속받은 농지나 임야를 분할하는 경우.

⑥공유토지를 분할해 각기 개인 소유로 하고자 할 경우.

⑦준보전산지를 개발해 택지로 분할해 분양, 보전산지는 공유지분으로 묶어 공동 이용만 할

    수 있게 분양하는 개발 방법 등.

 

토지를 분할할 수 있는 경우

 

토지 가공에서 가장 보편적인 예는 분할이지만 그 외에도 토지, 즉 농지나 임야를 개발하면 기존

땅값보다 가격이 오르게 되는게 당연하다. 물론 분할 및 합병을 하기 위해서는 지목이 동일해야 하고

근저당권 설정과 같은 문제가 먼저 해결되어야 하며, 토지의 위치, 용도지역 등을 세밀하게 검토한

뒤에 추진해야 한다.

  문제는 개발허가를 받기 위해서는 목적사업이 있어야 하고 반드시 건축이 따라야 한다고 생각할 수

있다는 것이다. 실제로 토지를 개발하는 것에 비해 건축 행위에 훨씬 더 큰 돈이 든다.

  이럴 경우에는 어떻게 해야 할까?

  먼저 목적사업을 건축 자재나 기타 자재의 야적장으로 설정하고 개발행위. 농지전용. 산지전용 등을

한다면 글자 그대로 건축을 하지 않고 울타리만 설치하는 것으로 잡종지로 지목을 변경할 수 있을 것이다.

  따라서 건축에 따르는 비용을 절약할 수 있으며 필요하다면 컨테이너 사무실을 하나 설치해 준공을 하

는 정도로 토지 가치를 높이면서도 비용을 아낄수 있을 것이다. 임야의 겨우라면 평탄지를 만들면 발생

하는 토사를 필요로 하는 이에게 매각함으로써 오히려 수익을 내면서 지목을 바꿀 수도 있다. 

  임야나 농지에서 잡종지로 지목이 바뀐다면 우선 공시지가가 상승되며, 감정평가에도 가치가 상승된다.

즉 담보능력이 상승되는 것이다. 

  토지를 분할 할 수 있는 방법은 크게 4가지로 분류할 수 있다.

토지를 분할 할수 있는 4가지 방법은 다음 장에서 자세히 다뤄 보도록 하겠습니다.