분양권 투자 언제 어떻게 할까?

분양권 투자 :  분양권 투자, 지금이 가장 적기인 이유

 

청약에 당첨된 사람이 분양에 대한 권리를 파는 것이 분양권인데, 아파트는 착공 시점에

분양하기에 실제 입주까지는 대략 3년이 걸리게 된다. 권리만 있고 집은 아직 없는 셈인

데, 2021년도부터는 분양권도 주택의 수에 포함한다. 부동산 정책과 규제 때문에 어떤

분양권은 소유권 이전까지 다른 사람에게 매도할 수도 없다. 전매 가능 여부는 분양 시

입주가 공고문에  명시되니, 주의 깊게 확인할 필요가 있다. 

 

  분양권 검색 시 네이버를 활용하면 편하다. 좌측 상단에 아파트 분양권/재건축이 기본

으로 설정되어있다. 송도에서 분양하고 공사 중인 송도자이크리스탈오션은 오션뷰의

고급아파트인데 전매제한 단지이며, 전매제한 기간에는 매매가 불가능하다.(2024년6월

이후 입주예정). 전매제한 기간의 거래는 불법이고, 설사 하더라도 권리를 보호받을 방

법이 없다. 

 

  이벤에는 거래 가능한 분양권을  보자

 

( 위 분양권 견적서는 분양권 거래를 주로 하는 공인중개사무소에서 받은 것이다.

총매매가는 4억8,366만 원이고, 청약으로 4억2,350만 원에 분양받았다. 분양권을 넘기면서

이 권리에 대한 가치를 따로 돈으로 받았고, 이것이 바로 '프리미엄'이다. 이 분양권을 사려면,

파는 사람이 분양 계약을 하면서 넣은 4억2,350만 원의 10%인 4,235만원과 프리미엄 4,700만

원이 필요하다. 옵션까지 포함하면, 9,483만 원이 있으면 일단 계약을 할 수 있다는 것이다.

 

  분양가의 10% + 프리미엄+ 옵션비 (에어컨, 확장비등) = 분양권 계약시 필요한 현금

 

  나머지 분양대금은 중도금 대출로 은해에서 건설사로 납부하고 있다. 우리는 매도자로부터

매수해서 분양권 승계 계약을 하고 중도금 대출도 승계해온다. 보통은 계약금 10% + 중도금60%

+잔금30%로 분양대금을 납부한다. 중도금 대출은 분양조건에 따라 다른데 60% 모두 대출해주

는 곳도 있다. 그렇게 되면 일단 매수는 잘 된것이다. 중도금 대출은 소득이 없어도 신용에 큰

문제만 없으면 잘 되는 편이다. 이 아파트의 입주 예정 기간은 2023년 5월이며, 그 시기가 되면

2~3개월가량 입주 기간을 주는데, 이 기간 안에 잔금을 치르면 된다. 

 

  잔금 납부 기간에 담보대출을 일으켜 중도금 대출을 상환하고 소유권을 가져온다. 4억2,350만

원으 30%면 1억2,700만원이 더 필요한데, 이때 잔금대출은 분양가로 나오지 않고 감정평가를

기준으로 나올 수 있다. 실제로 이 아파트는 이제 입주가 임박하여 은행 감정가4억9,000만 원에

대한 잔금대출이 실행되었고 생애최초는 대출3억9,200만 원이 실행되었다.

 

거래가능 분양권확인ⓥ                                                                                                                     출처:네이버 부동산

 

 

  이번에는 네이버에서 거래 가능한 분양권을 보자. 네이버 부동산에서 분양권만 남기고 다른 설정을 다 끈다. 

총매매가는 7억6,500만원이고, 이 아파트는 청약으로 8억 1천 5백 만원에 분양을 했다. 이 분양권은 마이너스피로

파는 사람이 분양 계약시 넣은 8억1천5백만원의 10%인 8,150에서 오히려 프리미엄을 주는 것이 아닌~ 도리어 깍아서

마이너스 피로 파는 셈이다. 종종 거래가 활발하지 않을때 이런 현상이 일어나거나 또는 대출등 잔금을 치를 수 없는

사정이 생겼을때 분양당시 보다 손해보고 던지는 경우도 발생한다. 

 

  직접 입주한다면 대출과 나머지 돈을 지금 살고 있는 집의 전세금이나,보유한 현금으로 납부하면 된다. 분양권은 "실물이

없는 권리" 이기 때문에 부동산에 대한 지식이 없는 사람은 거것을 알기까지 꽤 많은 시간이 걸린다 현재 부동산은 시

장이 좋지 않아서 아파트 가격도 떨어지고 분양권의 가격도 많이 떨어진 상태다. 또한 분양권의 프리미엄은 대출이 

나오지 않기 때문에, 프리미엄 가격이 떨어지면 현금도 그만큼 적게 필요하다.

 

     피: 프리미엄 100%현금

    무피: 프리미엄 없음

    마피:  마이너스 프리미엄

 

  앞으로는 공사비가 올라 분양가가 높아질 예정이므로, 공사비가 오르기 전의 가격으로 분양권을 사는 것도 하나의

방법이다. 분양권을 전문적으로 투자하는 사람들은 분양권을 분양권 상태로 매도하는 것을 좋아한다. 아직은 권리

이기 때문에 취득에 대한 부담과 임대관리가 필요 없기 때문이다. 분양가란 아파트를 공급하는 원가이다. 이 이하로

가격이 결정될 수 없다. 만약 손익분기점 이하의 분양가로 분양해야 한다면 건설사는 아파트를 분양하지 않을 것

이다.

 

  미래의 새 아파트를 현재의 가격으로 사놓는다는 점에서 분양권은 충분히 매력적이고, 앞으로 분양권 거래는 더욱

활발해질 것으로 보인다. 분양권에 대해 알고 싶다면 분양권이 많은 지역에 임장을 가보고 중개사무소에 들러 상담

을 바다보는 것이 좋다. 

 

      분양권  투자의 장단점 

 

 

  2023년 4월 7일 주택 전매제한이 완화되었다. 수도권 공공택지 혹은 규제지역에서 청약에 당첨되면 분양가에 따라

10년까지 전매할 수 없었던 것을 최대 3년으로 완화했고,  공공택지 혹은 규제지역이 아니거나 비규제지역은 6개월

이하로 기간을 단축해 분양권의 시대가 열린 것이다. 전매제한 기간 때문에 망설였던 청약자들도 청약에 도전할 수

있게 되었고 이를 분양권으로 살 수 있는 기회도 열린 셈이다.

 

수    도    권	공공택지 또는 규제지역	과밀억제지역	기 타
	3년**	1년	6개월
비  수  도  권	공공택지 또는 규제지역	광역시(도시지역)	기 타
	1년	6개월	없음

 

 

  * 투기과열지구,조정대상지역(과열지역), 분양가상한제 적용지역

**3년 이전 소유권이전등기가 완료되는 경우 3년 경과한 것으로 간주

 

 

  분양권 투자의 장점은 일단 새 아파트를 살 수 있다는 것인데, 요즘 새 아파트는 평면도 좋고 살기에도 편리하다.

팬트리도 잘 되어 있고 싱크대도 널찍하다. 그뿐만 아니라 주차 간격도 여유롭고 대수 또한 많다. 단지 안에서 차

가 다니지 않도록 지하 주차장으로 연결되고 지상에는 놀이터와 각종 커뮤니티 시설이 갖춰져 있다. 물놀이 시설

이 아파트 단지 안에 있는 곳도 있다 (워터파크 가지 않아도 아이들과 얼마든지 물놀이를 즐길 수 있는 것이다.)

 

 

  모르긴 몰라도, 집이든 자동차든 새것이 좋다. 새 아파트가 궁금하다면 한창 입주 중인 아파트를 둘러보면,되고

가까운 부동사에 요청해도 된다. 입주 시기에는 '구경하는 집'이라고 해서 한집을 전시장으로 꾸며놓기도 한다.

좋은 물건을 많이 봐야 안목이 높아지고 투자 성공률도 올릴 수 있다. 

 

  분양권은 아직 주택이 아니다. 취득세나 보유세 등 주택 관련세금도 당연히 없다. 분양권이 있어도 전세자금을

대출받아 거주할 수 있으며, 전세로 거주하면서 새로 입주할 아파트를 미리 사 놓을 수도 있다. 그 뿐만 아니라

본인이 거주할 생각이 전혀 없는 분양권을 투자할 수도 있다. 분양권을 분양권으로 되파는 것이다. 개정된 분양

권의 양도세를 살펴보자. 

 

  보유기간이 1년 이내일 경우 45%, 보유기간이 1년 이상일 경우 양도차익에 따라 일반과세를 낸다. 1년 이상을

보유해서 일반과세를 받으며 투자하는 것이 바람직하다. 

 

 

  실전 팁: 분양권 투자. 지금이 좋은 이유

 

 

  요즘 최고의 이슈는 금리다. 미국의 물가 상승률까지 우리가 체크하는 시대를 살고 있으니 말이다. 물가가 오른

다는 것은 물건의 가격이 오른다는 뜻이고, 그 물건에는 부동산도 포함된다. 물가가 오르면 부동산 가격도 오르기

마련인데, 금리가 오르는 경우는 어떨까?  이자 내기가 어려우니까 매매가가 떨어질까?  그렇지 않다. 코로나19 

팬터믹으로 인해 인플레이션이 심화되었고, 그 인플레이션을 잡기 위해 금리를 올렸다.

 

 

  화페가치가 떨어지고 물가가 오르는 것이 인플레이션인데, 경제 성장률에 맞지 않게 물가가 과도하게 오르면

문제가 발생한다. 2023

년 1`월2월에 난방비 이슈가 있었다. 전년에 비해 너무 많이 올라 어떤 집은 10만원 하던 가스비가 20만원이 

나왔고, 그 이상이 나온 집도 있다. 물가는 아파트 가격에도 영향을 준댜. 아파트를 짓는데 필요한 자재의 원

가가 오르니 아파트 가격 상승은 어찌 보면 당연한 일이다. 전과 같은 가격으로는 분양이 어려워진 것이다. 

 

  KOSIS 자료에 따르면 2015년의 평당 분양가는 2,718만 원이 었는데,2022년의 평당 분양가는 4,647만 원

으로 70% 상승했다.

  수색8구역의 예상 분양가도 2020년보다 10% 정도 상승했으며 실제 분양가는 더 올라갈 수도 있다. 원자재

와 에너지 조달 비용, 인건비가 계속 오를 거라 생각한다면 지극히 당연한 일이다. 급격한 인플레이션 후에

분양하는 단지는 이런 비용과 고금리의 금융 조달 비용도 아파트 원가에 더해질 것이다. 그 때문에 과거에

분양했던 새 아파트를 사는 것은 여전히 좋은 전략이다. 분양권은 실체가 없는 권리이기 때문에 초보 투자

하기는 어렵지만, 자신이 들어가서 살 수 있는 집을 분양권으로 마련하는 것은 지극히 바람직하다고 볼

수 있다. 

 

  분양권 투자가 어려운 이유를 정리하자면, 첫째, 실체가 없고 둘째,입주장을 거치기 때문에 매매 경쟁

이 치열하고 셋째, 미래의 주택을 현재의 가격으로 사야 한다는 것이다. 분양권 계약을 하면 집을 보지

않고 계약한다. 도면과 단지 내 배치도만 본다는 것이다. 쉽게 말해, 카달로그만 보고 물건을 주문하는

것이다. 몇억 원짜리 물건을 보지도 않고 산다는 것이 이상할 수도 있다.

 

  분양권을 그 상태로 매도하지 못했다면 입주 기간 안에 잔금을 치르고 입주해야 한다. 3개월 안에 매매

물건과 전월세 매물이 한꺼번에 시장에 나오는 것이다. 요즘은 대단지 브랜드 아파트가 각광을 받는데

1,000세대만 되어도 대단지로 분류되던 과거와는 달리 요즘은 3,000세대 이상 아파트도 심심치 않게

찾아볼 수 있다. 3,000세대가 그 인근에서 이사하는 경우가 많아서 전월세 매물이 동시에 몇백개가 

나오기도 하느데, 가령 아파트를 사서 전세를 놓았을 때 경쟁매물이 500개가 있다고 생각해본다면

초보 투자자가 받을 스트레스를 짐직해 볼 수 있을 것이다.

 

  정리하자면, 분양권 아파트는 '아직은 사용할 수없는 아파트를 미리 사는 것'이다.  가격을 예측해야

한다. 돈만 내고 당장 사용할 수는 없기에 당장 사용할 수 있는 아파트보다는 조금 싸게 구할수 있다.

분양 후 새로 입주하는 아파트는 그 지역의 보석과도 같은 아파트다. 비슷한 아파트와 비교해도 새 

아파트 가격이 훨씬 높다는 것을 알 수 있다. 더 좋은 아파트를 같은 값에 산다면, 그것만으로도 수

익은 자연스레 보장된다. 

 

  분양권에 투자하는 초보들의 가장 현명한 방법은 본인이 입주할 수 있는 단지에 투자하는 것이다.

그렇게 되면 치열한 입주장을 피하는 것은 물론, 좋은 아파트를 저렴하게 살 수있다. 주변 구축 아파

트와 비교했을 때  경쟁력 있는 신축 분양권이라면 초보라도'이기는투자' 를 할 수 있는 것이다.

매도는 불꽃 튀는 입주 시장을 피해 시장이 좋을 때 하면 된다. 부동산 투자 시 가장 어려운 때가 집

이 팔리지 않을 때 강제로 팔아아 하는 경우이다. 매수보다 매도가 어려운 것은  내집을 남이 사주

어야 하는 , '통제 밖의 영역'이기 때문이다.

 

  아파트를 사는 사람은 '투자자'이거나 '거주하려는 사람'이다. 분양권으로 매수하고 살면서 매도한

다면  안 팔릴 때 아파트를 굳이 팔아야 할 이유가 없다. 그러니 매무리 많지 않고 잘 팔릴 때 팔면

된다. 분양권은 투자 목적으로는 까다롭지만, 실거주자에겐 더할 나위 없는 투자법이다. 부동산 공부

가 되어 있지 않다면 존재조차 알기 힘든 투자법이기도 하다. 

 

 

참고 나는 오를 아파트가 좋다(이소라)