경매용어핵심정리(2)

 

가압류

금전 채권 또는 금전으로 환산할 수 있는 채권을 회수하기 위해 미리 채무자의 재산을

확보하여 장래에 집행이 가능하도록 하는 보전 처분을 말한다.

 

용적률과 건폐율

용적률은 대지면적에 대한 건축물의 연면적 비율을 말하며, 건폐율은 대지면적에 대한

건축면적의 비율을 말한다.

 

우선변제권

주택임대차보호법상 인차인이 보증금을 우선변제 받을 수 있는 권리를 말한다. 대항 요건

과 확정일자를 갖춘 주택 임차인늬 경우 배당에 참여했을 때 확정일자보다 늦은 후순위 

권리에 우선하여 보증금을 변제받을 수 있다.

 

최우선변제권

임차인이 거주하는 주택이 경매로 매각되는 경우, 어떤 담보물권보다 최우선으로 배당받을

수 있는 권리를 말한다.

 

 

유찰

경매에 나온 물건에 입찰하는 사람이 없어 다음 회차로 넘어가는 것을 말한다. 유찰이 되면 

법원에 따라 20% 또는 30% 저감된 금액을 최저가로 하여 경매가 진행된다.

 

유치권

타인의 물건에 관하여 생긴 채권을 회수하지 못한 자가 그 채권이 변제기에 있는 경우, 채권을

변제받을 때까지 그 물건을 유치(점유)할 수 있는 권리를 말한다. 주로 공사대금 채권이 많으

며 대금을 받을 때까지 목적물의 인도를 거절할 수 있다. 유치권은 법정 담보물권으로서 점유로

공시되며 등기가 필요 없다.

 

인도명령

권원 없는 점유자가 해당 부동산의 인도를 거부할 때 대금을 납부한 낙찰자는 6개월 이내에 

법원에 인도명령을 신청하여 점유자에게 부동산을 인도받을 수 있다.

 

임차권 등기

임대차 계약 종료 시 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 대항력을 유지하기 위해 하는 등기

를 뜻한다. 임차권 등기를 마친 임차인은 이사를 가더라도 대항력 및 우선변제권을 상실하지

않고 그대로 유지한다. 다만 임차권 등기가 된 주택에 다른 임차인이 들어올 경우 최우선변

제를 받을 수 없다.

 

입찰보증금

경매 물건을 입찰할 때는 최저 경매 가격의 10%를 보증 금액으로 입찰표와 함께 제출해야 한다.

입찰보증금은 현금, 수표 또는 보증보험증권으로 제출할 수 있다.

 

저당권

채무자(빌린 사람)가 채권자(빌려준 사람)에게 점유를 넘기지 않고, 그 채권의 담보로 제공된

목적물(부동산)에 대하여 우선적으로 변제를 받을 수 있는 약정 담보물권을 말한다.

 

근저당권

계속적인 거래로 발생하는 여러 채권을 장래의 결산기에 일정 한도액까지 담보하기 위해

부동산에 설정하는 저당권을 말한다. 근저당권은 채무가 없어도 성립이 가능하고, 등기 시

근저당의 뜻과 채권최고액에 대한 내용을 등기해야 한다. 실제 채권액이 채권최고액을 초과

했을 때는 그 금액 이상의 우선변제권이 주어지지 않는다.

 

전세권

전세권자가 전세금을 지급하고 다른 사람의 부동산을 약정 기간 용도에 맞게 사용하거나

이를 통해 수익을 얻을 수 있는 권리를 말한다. 전세권등기를 위해서는 임대인의 동의가

필요하다.

 

주택임대차보호법

국민 주거생활의 안정 보장을 목적으로 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를

규정한 법률이다. 이 법에 따라 우선변제권의 정의와 효력은 물론 최우선변제권의 소액임차인

범위와 변제받을 수 있는 보증금 금액이 정해진다.

 

지상권

다른 사람의 토지에 건물을 짓거나 나무를 심어 소유하기 위하여 그 토지를 사용할 수 있는 권

리를 말한다.

법정지상권

당사자의 설정 계약이 아닌 법률의 규정에 의해 인정되는 지상권을 말한다. 토지의 소유자와 건

물의 소유자가 동일인이었다가 어떤 이유로 분리됐을 때 사회적, 경제적으로 건물을 보존하는

것이 바람직하다는 취지에서 인정되는 제도다.

 

차순위매수신고

최고가매수신고인이 잔금을 납부하지 못하면 재경매를 실시하지 않고 차순위매수신고인에게

그 지위가 넘어간다. 최고가매수 금액에서 보증금을 공제한 액수보다 높은 가격으로 응찰한 사

람은 차순위매수신고를 할 수 있다.

 

최저 경매 가격(최저가)

입찰 가격을 산정할 때 기준이 되는 금액을 말한다. 이 가격 미만으로 입찰가를 쓰면 무효 처리

되므로 반드시 최저가 이상을 적어 입찰해야 한다. 1회차 경매에서는 감정평가액이 최저 경매

가격이 된다.

 

취하

채무자가 채무를 변제해 채권자가 경매 신청 의사를 철회하는 것을 말한다. 경락인이 잔금을

납부하기 전까지만 가능하다.

 

특별매각 조건

매각할 부동산에 대하여 따로 지정한 조건을 말한다. 낙찰자가 대금 지급기일 이후에 대금을

납부할 경우 지연이자를 연 2할로 변경하거나 재매각 시 입찰보증금을 20~30%로 하는 경우

등이 있다.

 

현황조사서

법원 집행관이 경매 대상 부동산에 직접 방문하여 현재 상태를 조사하고 작성하는 서류로 주로 임

차인 등 점유자에 관한 내용이 포함되어 있다. 1회차 매각일 14일 전부터 누구든 열람할 수 있다.

 

확정일자

임대차 계약서가 특정일에 실제로 존재함을 증명하는 것을 뜻한다. 계약 당일 받는 것이 좋으며

전세권과 같은 효력을 갖는다.