경매용어 핵심 정리(1)

왕초보 투자자를 위한 핵심 경매 용어 다시 정리 해 봅니다.

 

경매(부동산)

국가(법원)의 강제력을 사용하여 채무자에게 빚을 갚도록 강제하는 절차다.

채권자로부터 경매 신청이 들어오면 법원은 채무자 소유의 부동산을 처분

하지 못하도록 부동산등기부에 개시결정을 하고 채무자 소유의 재산을

매각한다. 낙찰된 매각 대금으로 채권자의 금전 채권을 충당시키는 것을

목적으로 하는 절차다.

 

강제경매

채무자에 대하여 집행권원(확정된 이행판결,가집행선고판결,화해조서,조정조서

확정된 지급명령,공정증서등) 을 가지고 있는 채권자가 그 잽행권원에 표시된 이행

청구권의 실현을 위하여 채무자 소유의 재산을 압류한 후 법원을 통해 강제로 매각해

그 매각대금에서 금전 채권의 만족을 얻는 집행 방법이다.

 

임의경매

근저당권 등 담보권의 실행으로 진행되는 경매 절차를 말한다.

 

재경매

최고가매수신고인(차순위매수신고인 포함)이 잔금 납부기일까지 잔금을 치르지 않는 

경우에 이전의 최저가로 다시 실시하는 경매를 말한다.

 

경매개시결정등기

채권자가 집행법원에 경매 신청을 하면, 법원은 경매 절차의 개시결정(판결의 일종)을 하고

직권으로 그 사유를 등기부에 기입할 것을 관할 등기소의 등기공무원(등기관)에게 촉탁한다.

이때 등기부에 등재되는 것이 경매개시결정 등기이며, 이때부터 또는 경매개시 결정이 채무자

에게 송달된 때에 경매 목적물에 대한 압류의 효력이 발생한다.

 

공매

국가기관이 국세징수법에 의하여 압류한 재산을 불특정 다수 매수 희망자들이 자유경쟁을 통해

공개적으로 매각하는 제도를 말한다. 입찰이 전자입찰 방식으로 진행되기 때문에 경매보다 편리하다

 

공유자 우선매수권

최고가 매수신고인의 가격으로 낙찰자의 지위를 가져올 수 있는 권리를 말한다. 공유물 분할 경매에서

해당 사건 공유자가 최저가의 10%를 입찰보증금으로 준비해 공유자 우선매수권을 행사할 수 있다.

법원은 최고매수신고인이 있다 하더라도 우선매수를 하겠다고 신고한 공유자에게 매각을 허가해야 한다.

 

과잉매각

한 채무자가 여러 개의 부동산을 매각할 때 일부 부동산의 매각 대금으로 모든 채권자의 채권액과 집행비용을

변제하기에 충분한 경우를 과잉매각이라고 한다. 과잉매각에 해당하면 집행법원은 다른 부동산의 매각을 

허가하지 않는다.

 

당해세

경매나 공매의 목적이 되는 부동산 자체에 부과되는 국세 및 지방세와 가산금을 말한다.

 

대리입찰

경매에서 입찰 행위는 소송사의 행위라고 할 수 없으므로 대리인은 변호사가 아니더라도 상관없으며,

대리 행위에 대하여 법원의 허가를 필요로 하지 않는다. 따라서 민법상의 임의대리가 갖추어야 할 대리

권을 증명할 수 있는 서면(위임장+인감증명서)을 집행관에게 제출하고 대리 입찰에 참가하면 된다.

다만 대리 입찰을 업으로 하는 경우는 불가하다.

 

대위변제

제3자가 채무자의 빚을 대신 변제하면 구상권 범위 내에서 종전 채권자의 지위가 변제자에게 이전하는

것을 말한다. 실무에서 가장 빈번하게 일어나는 대위변제는 후순위 임차인보다 선순위 채권이 있을때,

채권을 변제해서 선순위 임차인의 지위로 향상시켜 대항력을 유지하거나 보증금 전액을 보전받기 위해

하는 경우가 많다.

 

대항력 

임차인이 주택을 인도받고 주민등록을 마치면 다음 날 0시부터  소유자가 다른 사람으로 바뀌어도 집을

비워주지 않아도 되는 힘을 뜻한다.

 

말소기준권리

경매가 진행 중인 부동산에 존재하는 권리들이 매각 후 소멸되는지 낙찰자에게 인수되는지 판단의 기준

이 되는 권리를 말한다. 말소기준권리보다 후순위이면 낙찰자가 잔금 납부 후 모두 말소되며 말소기준권

리보다 선순위이면 낙찰자에게 인수되는 것이 원칙이다.

 

매각(불)허가

최고가매수신고인이 선정되고 나서 1주일 이내에 담당재판부가 경매의 과정이 적법하게 진행됐는지를

검토하여 낙찰에 대한 허가 또는 불허가를 결정하는 것을 말한다. 불허가결정이 나는 경우에는 최고가매수

신고인이 이에 대해서 이의를 제기할 수 있다.

 

매각물건명세서

매각으로 소멸하지 않는 권리, 그 밖에 유의해야 하는 권리 사항들에 대한 내용을 정리해둔 서류다. 

매각물건명세서는 입찰기일 1주일 전부터 법원에 비치하여 일반인이 열람할 수 있게 하여야 한다.

 

맹지

타인의 토지에 둘러싸여 있어 도로와 접한 부분이 없는 토지를 말한다. 통행이 불가능하므로 이런

토지에는 원칙적으로 건축법에 따라 건물을 세울 수 없다.

 

무잉여

입찰가에서 남아 있는 채권과 경매 비용을 변제하면 남는 것이 없다고 인정될 때 이러한 사실을 압류

채권자에게 통지 후 경매 절차를 법원이 직권으로 취소하는 것을 말한다.

 

문건송달내역

초보자들이 지나치기 쉽지만 문건 처리 및 송달 내역을 자주 들여다보는 것이 좋다. 해당 경매 사건과

관련된 이해관계인의 서류 접수 내역, 담당 경매계에서 이해관계인에게 어떤 문서를 발송했는지 등을

알 수 있다. 문건 송달 내역의 예를 들면 임차인의 배당요구와 철회, 임금채권자의 배당요구, 해당 사건

열람, 유치권 접수나 채권자의 배당배제 신청 등이 있다.

 

배당 

부동산의 매각 대금으로 권리의 우선순위에 따라 채권자에게 매각대금을 나누어주는 것을 말한다.

 

배당요구

법률에 따라 우선변제청구권이 있는 채권자, 집행력 있는 정본을 가진 채권자 등 경매에서 압류채권

자 이외의 채권자가 집행에 참가하여 변제를 받는 방법을 말한다. 다만 배당요구는 배당요구 종기일까지

꼭 신청해야 한다.

 

배당요구 종기일

집행법원은 경매개시결정 이후 1주일 내에 부동산 경매 절차에 소요되는 기간을 고려하여 첫 매각기일

이전까지 배당요구를 마치도록 한다. 등기사항전부증명서에 등재하지 않은  채권자(임차인)는 반드시

배당요구 종기일까지 배당요구를 해야 배당을 받을 수 있다.

 

변경

경매법원이 경매를 적법하게 진행시킬 수 없다고 판단해 경매기일을 바꾸는 것을 말한다. 경매기일이

바뀌어도 최저 입찰 가격은 변동되지 않는다.

 

사건번호

채권자가 법원에 경매 신청을 하면 법원은 담당 재판부(경매계)를 정하고 순서대로 번호를 부여하느데

이를 사건번호라고 한다 (예: 2020 타경 1234호) 

 

물건번호

채무자는 같으나 여러개의 부동산을 개별매각할 때 각각의 물건에 순서를 정하여 매각할 경우 물건번호

를 부여한다. 이 경우 입찰자는 사건번호와 함께 물건번호를 기재하여야 한다.

 

선순위 임차인

대항력 발생일이 말소기준권리보다 앞서는 임차인을 말한다. 선순위 임차인은 매수인(새로운 소유자)에게

보증금 전액을 받을 때까지 거주할 수 있다.

 

소액임차인

임차보증금이 주택임대차보호법이 규정하는 소액 보증금 범위에 해당하는 임차인을 말한다. 주택임대차

보호법은 민법보다 상위에 있으며, 경매 절차에서 다른 어떤 권리자보다 일정 금액에 대해 먼저

배당을 받을 수 있다.

 

압류

국가 권력으로 특정한 재산이나 권리를 개인이 마음대로 처분하지 못하게 하는 행위를 말한다.