안녕하세요~~^^
누구나 겪을 수 있는 임대계약 해지에 대해 몇가지 알려 드리려고 합니다.
누구는 월세로 누구는 전세로 또는 상가 임대차일 수 있는 임대차 계약이 계약서 대로
잘 이행이 되면 좋지만 때에 따라서 살다보면 임대인도 임차인도 계약서와 다른 상황을
맞이 할수 있으니까요~~
부동산 임대 계약 종료시 세부 사항에 주의를 기울리고 관련된 법적 요구 사항을 이해해야 하는
복잡한 프로세스일 수 있습니다.
이글을 읽고 있는 여러분들이 집주인이든지 임차인이든 임대계약 종료가 적절하고 합법적으로 처리되도록 하기 위해서는
따라야 할 몇 가지 단계가 있습니다.
부동산 임대계약은 임대인과 임차인 간의 계약으로서, 임대료, 보증금, 계약 기간등이 명시 되어 있습니다. 하지만 때로는
계약 기간전 해지해야 할 경우가 있습니다 이러한 경우 어떤 방법으로 해지 해야 할지 꼼꼼히 알아 보도록 하겠습니다
고려해야 할 몇 가지 중요 사항은 다음과 같습니다.
첫번째: 상호 합의하에 의한 해지 방법.
가장 간단하고 일반적인 해지 방법이고 임대인과 임차인 간의 합의에 의한 해지입니다.
임대인과 임차인은 서로 합의하면 계약을 해지할수 있습니다. 이때. 합의에 따라 계약 기간중이더라도 계약을
해지할수 있습니다.
두번째: 계약서에 명시된 조항에 따른 해지.
일부 계약서에는 특정 조건이나 사유가 발생할 경우 계약을 해지할 수 있는 조항이 명시되어 있습니다. 이경우
해당 조건이나 사유가 발생하면 계약을 해지할 수 있습니다.
세번째: 임차인의 위반 행위에 의한 해지.
임대인은 임차인이 계약서에 명시된 규정을 위반하는 경우, 계약을 해지할 수 있습니다. 이때, 해지를 하기 전에
임 차인에게 경고를 주어야 합니다.일반적으로 2회 이상 경고를 한 후~ 그후에도 위반 행위가 반복되면 계약을 해 지할 수 있습니다.
( 임대건물에 대한 파손,변경,손상 또는 월 임차료 2기 차임의 미납,또는 관리비의 계속적인 연체로 보증금을 상회하는 경우등이 있고 임차인은 계속적으로 건물을 사용할 수 없을 만큼의 사유가 발생하거나 심한 변형이 일어나거나 천재지변으로 원래 취지에 맞게 사용할 수 없을 경우,또한 하자 발생으로 원래 목적대로 사용할 수 없을경우,임대인의 법적분쟁으로 임차인이 심한 경제적 심리적 피해를 입는 경우등~~~이 있을 수 있습니다. 이경우 법적 분쟁이 발생할 여지가 있음으로 전문가의 도움을 받으시기 권해 드립니다.)
네번째: 법원에 의한 해지.
임대인이나 임차인이 계약을 위반하거나, 계약 내용에 대해 분쟁이 생긴 경우, 법원에 해지 청구를 할 수 있습니다.
법원은 해지 청구를 검토한 후, 적절한 판단을 내립니다.
법 적 해지에 명도 소송도 있지만 명도 소송에 대해서는 다음 기회에 알려드려 보도록 하겠습니다.
(법으로 한다는 건 이미 임차인과 임대인간의 협의가 여의치 않고 서로 감정이 상할대로 상한 상태까지 간 것일 수 있습니다. 그래도 임차인은 법적 분쟁시 임대 건물에 거주하고 있다면 반드시 월세나 년세가 미납되지 않도록 하는것도 중요 합니다.미납시 분쟁이 끝난후 연체 이자까지 물어야 될 수 있습니다. 이사를 갔다면 보증금과 수선충당금등 받아야 될 돈이 있음으로 반드시 주소 이전은 하지 말고 분쟁이 끝난 후 주소 이전을 해야 합니다.)
다섯번째: 계약서 해지 시 유의 사항.
계약서를 해지할 때에는 반드시 계약서 상의 절차와 기간을 지켜야 합니다. 또한,계약서 상의 규정에 따라 위반
행위가 있는 경우에는 경고를 먼저 주어야 하며, 계약기간 중이더라도 합의에 따라 계약을 해지할 수 있습니다. 또한 계약서 해지 시에는 보증금 반환과 임대료 지불 등의 문제가 생길 수 있으므로, 이에 대한 조건도 함꼐 고 려 해야 합니다.
(통상적으로 계약서 이행전 해지시에는 계약서에 해약에 대한 조건을 명시한 데로 이행 하면 되지만, 대부분은 계약이 이행 되지 않을 것을 전제로 명확하게 규정을 적는 경우가 드물기 때문에 일반 적인 관행은 임차인은 계약금 포기로 임대인은 계약금 배액 상환으로 계약을 해제하는 경우가 일반 적인 방법으로 여겨 집니다. 그러나 이경우에도 합의가 먼저 임을 고려하고 가능한 법적 분쟁으로 가지 않고 협의하는 것이 가장 좋은 방법임을 경험상 알려 드립니다.)
여섯번째: 해지 절차.
계약서 해지 절차는 계약서 상의 규정에 따라 다를 수 있습니다.
일반적으로는 임차인(임대인)에게 서면으로 해지 의사를 통보하고, 보증금 반환과 임대료 정산 등의 문제를 해결 합니다.
해지 의사 통보서에는 해지 사유와 해지일 등을 명시하고, 상대반에게 전달해야 합니다. (부동산 중개인을 끼고 임대시에는 중개사에게 절차에 따라서 위임하는 경우가 대부분이기 때문에 원만한 합의가 이뤄지기가 매우 쉽 습니다.)
결 론: 임대차 계약서 해지시 임대인과 임차인 모두 계약서를 주의 깊게 검토하는 것 부터 하시기 바랍니 다.
계약서 내용이 가장 우선하기때문에 계약 조건을 위반하거나 계약 조건을 지키지 못한 이해 당사자가
계약 조항대로 위약금을 물거나 합의에 의해 계약서 대로 이행하면 법적인 분쟁을 피할 수 있습니다.
정상적인 계약 종료시 라면 세입자는 지정된 날짜까지 건물을 비워 주고 관련한 공과금을 납부하고 집 내부상태를
원래 계약시에 상태로 깨끗이 원상회복하고 돌려 주는 것이 원칙입니다.
임대인은 세입자가 집을 인수 인계 받음과 동시에 보증금을 돌려주어야 합니다.
개인적인 의견:
임대차 건물을 오래 관리 하면서 느낀점은 좋은 임차인에 좋은 임대인 혹은 좋은 임대인에 좋은 임차인일때가
많다는 것입니다. 즉 조금씩 양보하면 또 조금씩 상대를 배려하면 법적 분쟁이나 기타 싸움으로 번질일 이 안생긴다는
것 입니다.
