상가 투자 시 조심해야 할 상가 유형에 대해 알아 보도록 하겠습니다.
1. 유동인구가 없으면 상가의 가치도 형편없다.
ㄱㄴ 역 메인 출구의 지하상가 면적 15㎡의 점포는 9~10억원 가격에 거래되고
있습니다. 그러나 ㄱㄴ역 인근 건물에 위치한 면적25㎡ 지하상가는 온라인 부동산
매물에서 시세 약 2억5천만원 으로 확인이 됩니다. 왜 같은 지역에 위치한 상가인데
가격 차이가 날까요? 바로 유동인구가 다르기 때문입니다. ㄱㄴ역 은 하루 평균 30
만 명의 사람들이 지나다닙니다. 그렇기 때문에 잠재된 소비자가 많은 ㄱㄴ역의 지하
상가가 더 높은 가치로 평가되는 것 입니다. 이처럼 유동인구는 상가의 매출에 직접
적인 영향을 끼쳐서 수익률에도 반영이 됩니다. 따라서 저렴하다는 이유로 유동인구가
없는 상가에 섣불리 투자한다면 공실이 이어질 수 있고, 되팔 때 도 어려움이 있을 수
있습니다.
2. 왜 여기서 사? 저기 쇼핑몰 가면 다 있어
여러분이 투자하려는 상가 주변에 대형 쇼핑몰 또는 백화점이 있으면 유동인구가
만하 그 상가는 좋은 투자처라고 여기기 쉽습니다. 물론 신축의 분양사원들도
이렇게 강조하는 경우가 많습니다. 하지만 대형 쇼핑몰 때문에 주변에 상권은 매출에
피해를 받는 다는 조사 결과가 여러번 나와 있습니다. 따라서 투자를 원하는 상권에
유동인구가 많다면 왜 많은지, 유동인구가 상가에는 유입되는지를 살펴야 하겠습니다.
만약에 상가에는 유입이 되지 않고, 유동인구만 많다는 결론이라면 투자를 지양해야 합니다.
3. 같은 역세권 상가라도 천지차이이다.
주변 상권, 유동인구,상가의 외형 등 모든 조건이 완벽해도 투자하기 좋지 않은 상가도 있습
니다. 바로 사람들이 등지는 상가인데, 사람들의 시선과 발길이 닿지 않고 흘러가는 상가를
말합니다. 예를 들면 사람들이 많이 다니는 지하철역 주변의 상가여도 출입구를 등지고 있는
상가라면, 사람들이 상가에 찾는 경우가 적으므로 좋은 상가가 아닙니다. 이외에도 버스정류장,
역사, 주요시설(산업단지,관공서) 등 맞은편에 있는 상가도 사람들의 발길이 닿지 않으므로 이런
상가에 투자하는 것은 신중해야 합니다.
4. 주차 공간 찾아 삼만 리
여러분이 신발을 사려고 한다고 합시다. 차로 10분 거리에 있는 신발가게는 주차시설이 없는
곳이고, 15분 거리에 있는 신발가게는 주차시설이 잘 갖춰져 있다면 어디로 가겠습니까? 아마도
15분 거리에 있는 곳으로 가는 경우가 많을 것입니다. 현재 우리나라는 등록된 차량 대수는
2,300만 대를 넘어 섰습니다 .(2019년 기준으로 전체 인구 기준으로) 전체 인구중 2.3명이
차량 한 대를 보유하는 셈입니다. 도로 갓길의 불법주차 단속이 강화되면서 같은 조건이라면
주차 공간이 편리한 곳을 찾는 사람들이 많아 졌습니다. 이처럼 주차문제는 매출에 밀접한 관계가
있으므로 주차시설이 충분하지 않은 상가는 투자를 자세하는 것이 좋습니다.
5. 손님은 안오고 ,고칠 곳은 많은 허름한 상가
상가의 임대 수익과 투자 가격이 비슷하다면 되도록 신축건물의 상가에 투자하는 것이
좋습니다. 오래된 건축물은 외형상으로 보기 좋지 않을뿐더러, 누수 및 외벽 균열 등의
잦은 수리가 필요할 수 있기 때문입니다..
6. 월세가 싸고,권리금이 없는 상가?
상가의 매매 가격이 저렴해도 월 임대료나 권리금이 싼 상가는 피하는 것이 좋습니다.
월세가 지나치게 저렴한 상가를 매입하면 나중에 팔때 가격을 낮게 받을 수밖에 없습
니다. 권리금도 마찬가지 입니다. 권리금은 점포를 팔지 않고 장사를 계곡할 경우 점
포를 갖추는데 들어간 각종 시설비와 벌어들일 수 있는 영업 수익을 보상해 주는 성격의
금액입니다. 장사가 잘 되는 곳에는 높은 금액의 권리금이 형성돼 있습니다. 따라서 권
리금이 낮거나 없다면 장사가 잘되지 않는 상가일 가능성이 높아서 투자자가 임차인을
구하는데 어려움이 있을 수 있습니다.
7. 주변에 공실이 많은 상가
주변에 임대나 공실이 많다면 투자를 피하는 게 좋습니다. 특히 신도시의 상가 공실
리스크는 여러분들이 상상하는 그 이상입니다. 신도시의 상가에 투자하면 얼마 만에
임차인을 구할 수 있다고 생각하십니까? 1개월? 3개월? 6개월? 천만의 말씀입니다.
매입 직후부터 지속적인 공실의 경우 ,입지의 따라서 짧게는 1년, 길게는 3년 이상도
공실 리스크가 언제든 존재 합니다.
8. 스트리트형 상가
소비자의 트렌드 변화로 상가 시장에도 다양한 형태의 상가가 등장하는데, 이런 변화의
대표적인 추세가 스트리트형 상가가 되겠습니다. 스트리트형 상가는 상가 하나에 다양한
거리형 상가를 주제별로 입점시켜 집객력을 높이는 방식이 되겠습니다.
스트리트형으로 길게 늘어선 상가는 보기에는 좋을지 몰라도 투자 전에 반드시 개수를
따져봐야 합니다. 상권과 입지에 비해 지나치게 많은 상가가 있는 경우가 적지 않기 때문
입니다. 상가 숫자가 많으면 업종의 중복이 심해 입점 업체들의 수익성이 악화되기 쉽고
결국 임대료 하락을 불러오는 경우가 대부분 입니다.
9. 경사도가 심한 상가
경사가 높은 곳에 위치한 상가는 사람들 눈에 띄지 않고, 유동인구도 적은 게 사실입니다.
예를 들어 경사진 상가에 김밥집이 있는데, 아래 도로에 김밥집이 또 있다면 손님이 경사진
상가까지 굳이 갈 이유가 없는 것입니다. 또한 경사가 심하다보니 주변을 둘러보기보다는
이동해서 목적지로 가는데 집중하게 되어서 집객력이 더욱 떨어지게 됩니다.
10. 대로변에 있는 상가
도로가 넓다고 좋은것은 아닙니다. 도로가 커서 통행하는 차량이 많으면 주차가 불가능
하고,게다가 요즘은 주차단속카메라의 보급이 늘고 있어서 차라리 이면도로가 주차에 좋
을 수 있습니다. 또한 도로가 넓다는 것은 걸어 다니는 유동 인구가 적을 수 있다는 것을 의
미합니다. 걸어다니는 손님들이 없다면 구매까지 연결되는 손님이 적을 가능성이 높으므로
뛰어난 창업전략이 없다면 피하는 것이 좋습니다.
11. 지방대학교 앞의 상가
지방대학교 앞 투자가 점점 위험해지고 있습니다. 대학이 문을 닫는다면 그 앞의 원룸, 상
가의 가치는 뻔한 게 아니겠습니까? 실제 정부는 2015년 부터 사실상 지방대학교의 단계적
폐교 수순에 들어갔습니다. 절대평가로 대학을 총 5개 등급으로나누고 A등급을 제외한 나머지
4개등급 대학교는 강제로 정원을 감축하고 있습니다. 첫 평가 때 ,전체 대학의 85.4%(281곳)
에서 정원 2만4,000명이 줄었고 ,2018년에는 대학4곳(대구외대,대구미래대,서남대,한중대)이
폐교 됬습니다. 따라서 지방대학교 앞의 상가 및 원룸 등 수익형 부동산은 학교만 믿을 게 아니
라 폐교를 해도 살아 남을 대안이 있는지 따져보고 투자해야 합니다.
12. 면적이 큰 상가
평수가 큰 상가를 선호하는 투자자들이 있습니다. 물론 면적이 크면 은행, 대규모 고깃집,
프랜차이즈 등이 입점하기 수월한 점이 있지만, 입지가 좋지 않거나 임대조건이 맞지 않으면
제 아무리 우량 업종이라도 입점을 꺼리게 됩니다. 이런 경우 임차인을 구하기가 쉽지 않습니
다. 면적이 적으면 대출금과 관리비 부담도 적습니다. 그러나 면적이 큰 상가는 목돈을 대출
받아 투자하는 경우가 많은데, 공실이 지연되면 이자를 내기도 버거워지게 됩니다. 또한 관리
비 부담까지 가중되니 버티기 더욱 힘들어 지게 됩니다. 따라서 해당 상가의 입지가 어떤지.
들어올 수 있는 업종은 무엇인지, 임대료를 내면서 임차인이 수익을 낼 수 있을지 따져봐야
하겠습니다.
13. 오피스가 밀집한 지역
오피스가 밀집한 지역은 낮 12시 부터 2시 사이인 점심시간대에 많은 손님이 몰립니다.
점심 손님은 대부분 단품 위주의 식사를 하다보니 1인당 평균 소비가가 6,000~10,000원
내외가 됩니다. 그로 인해 저렴한 가격을 유지하면서 박리다매로 이익을 남기려는 전략을
구사하는 곳이 많습니다. 요즘은 회식을 자제하는 분위기 속에서 저녁 매출이 들쑥날쑥 한
편입니다. 또한 가장 큰 근심은 오피스 상권의 특성상 주말 방문율이 현저히 낮다는 점 입
니다. 따라서 평일 점심 손님 위주로 장사하면서 임대료 및 인건비를 내고 장기간 매장을
유지할 수 있는 점주가 과연 얼마나 될지 생각해봐야 합니다. 점주가 버티지 못하면 매장
공실로 이어지기 때문 입니다.
<플러스 팁>
관리비를 항상 염두에 두라
관리비는 매우 중요하다. 실 평수 10평 상가 공실 시 관리비는 5~8만 원 정도 나올 거라고
생각하는 사람이 많다. 하지만 에스켈레이터와 엘리베이터가 많고, 주차장이 넓어 전용률
이 떨어지는 상가는 실 평수 10평인 상가의 관리비가 50~50만원이 넘는 경우가 있다. 또한
관리비는 실면적을 기준으로 계산하는 것이 아니라 분양 면적을 기준으로 계산한다. 만약
10평의 실 면적이 필요하다면 20평형대를 구해야 하는 만큼 평당 임대료나 관리비가 크게
증가할 수 있다는 사실을 주의해야 한다.
일부 상가 매수자는 관리비를 무시하는 대범함(?)을 보이기도 하는데, 니는 매우 위험한
생각이다. 임차인이 관리비가 부담스러워서 장사를 접었고, 이후 공실이 이어진다면 임
대인이 고스란히 높은 관리비까지 부담해야 하므로 이중고가 된다. 높은 관리비는 임
대인 및 임차인 모두에게 부담스러운 존재이므로 상가를 매수(또는 임차)하기 전에 관리
비 수준이 어느 정도인지 꼼꼼히 짚어보는 자세가 필요하다. (길목(김세호)대박상가투자법참고)