◆상가,건물,상업용 부동산 직거래시 주의할점?
부동산 직거래시 주의 사항은 어떤것들이 있을까요?
요즘 업무용 부동산,상업용 부동산을 중개업소를 거치지 않고 직거래하는
사례가 부쩍 늘고 있는 것을 알 수 있습니다.
부동산 114등에 따르면 2월 전국 업무,상업용 부동산 직거래는 2300여건인데
1월 1500여건 보다 780건, 약 50% 가까이 증가했다고 보여 집니다.
물론 업무,상업용 부동산 직거래가 늘었다고 해서 주택용 부동산까지 그런것은
아닌것 같은데요, 다만 '직거래'에 대한 관심이 커졌다는 것은 부인 할 수 없어 보입니다.
각종 다양한 부동산 앱을 통해 다양한 직거래 매물을 찾기가 쉬워지면서 이용자들의 관심도
증가하고 있음에는 분명한 듯 합니다.
그러나 "직거래로 부동산 중개수수료를 아낄 수는 있겠지만, 사고가 나면 그 책임은 온전히
당사자의 몫이기 때문에 세심한 주의가 요구 됩니다"
■ 직거래시 주의사항은 뭘까요?
"직거래시 주의사항" 크게 5가지 정도 요약해 봅니다.
①주변 시세 꼼꼼하게 확인하자
전,월세든 매매든 무엇보다 시세를 최대한 정확하게 파악하는 게 최우선 입니다.
이때 시세보다 지나치게 싼 물건은 피해야 한다고 일단 말하고 싶습니다.
대체적으로 '미끼'이거나 '사기' 거래로 이어질 가능성이 상당히 높습니다.
그래서 설마~ 너무 싼데 한 물건들은 일단 패~~스 하심이 좋습니다.
또 부동산 정보 사이트에 올라온 가격만 확인하는 데 그쳐선 안됩니다. 여러 공인중개사의
상담을 받아보는 등 발품을 팔아 확인할 필요가 있고, 국토교통부가 공개하는 '실거래가'
와도 비교해 보는것 이 좋습니다.
특히 단독주택이나 빌라는 크리와 구조, 준공 연도등이 제각각이기 때문에 세심하게 살피지
않으면 적절한 시세 파악이 결코 쉽지 않습니다.
② 문제 없는 매물인지 확인하자.
매매도 크게 달르지 않지만 무엇보다 전세 거래의 경우 계약 전에는 물론, 중도금 및
잔금을 보내기에 앞서 등기부등본을 거듭 확인해야 합니다.
집주인이 세입자와 전세 계약한 이후 집을 담보로 돈을 빌릴 수 있기 때문입니다. 대항력
즉 세입자의 권리를 주장할 수 있는 힘은 전입 신고한 그 다음날부터 생기는데, 그 직전에 집주인이
주택담보대출을 받았다면 세입자는 보증금 반환 순위에서 은행보다 뒤로 밀리게 되기 때문입니다.
이럴 경우를 대비해서 '특약 사항'을 활용해 보호받는 것도 한 방법입니다. 예를 들면 '세입자의 전입
신고 효력이 발생하기전에 집주인이 해당물건을 매도하거나 담보 대출을 받는 등의 행위호 세입자의
권리에 변동을 발생하게 하는 경우는 반드시 사전에 동의를 구한다'라는 등의 문구를 넣는 것입니다.
집주인의 세금 체납 여부도 파악해야하는 아주 중요한 사항중 하나 입니다. 세금을 내지 않았다면
압류가 돼서 공매로 넘어가는 경우가 발생하기 때문입니다. 이에 전문가들은 매매가격대비 전셋값의
비중의 70% 이상이라면 전세들어가는 것을 피하는게 바람직하다고 보여 집니다.
또 집 주변에 혐오시설이나 치안 등의 문제는 없는지 살펴야 합니다.(예로 생선 가공 공장이 옆에 있어서
사는 내내 힘들어한 분도 있답니다.)
결로,누수, 배수,채광까지 꼼꼼히 체크해서 살펴보고 구석구석 사진을 찍어 놓는 것도 좋습니다.
꼼꼼히 사진을 찍어 놓거나 동영상을 촬영해 놓으면 현장에서 미처 보지 못하고 놓친 문제점을 발견할 수도
있기 때문입니다.
이밖에 매물의 실제 위치와 등본상 주소가 같은지, 실제 땅의 모양과 건물의 구조가 토지대장.건축물대장과
일치하는지 등도 살펴야 합니다.
③ 실제 소유자인지 여부를 확인하자.
실소유자가 아닌데 집주인 행세를 하며 거래하는 사기도 종종 발생합니다. 이 때문에 등기부등본에 나와
있는 소유자와 거래 당사자의 신분증을 꼭 대조해야 합니다.
④ 대리인과 계약할 때는 '인감' 꼼꼼히 잘 봐야 ~~
실소유자가 아닌 대리인을 통해 계약한다면 꼭 위임장을 요구해야 합니다.
또 위임자, 즉 집주인의 인감도장 날인은 물로 인감증명서를 첨부했는지 확인해야 합니다.
또 인감증명서 발급인의 본인이 발급했는지~도 꼭 확인해야 합니다.(대리발급인 경우 위험합니다.)
특히 계약금 등 돈을 보낼 땐 반드시 실소유자의 명의의 계좌로 입금해야 안전 합니다.
⑤ 실거래가 신고하자.
직거래 당사자는 계약후 30일 안에 실거래를 직접 신고해야 합니다. 공인중개사가 거래에
개입하지 않기 때문에 실거래가 신고 역시 매매 직거래 당사자의 몫이 됩니다.
이를 어기면 과태료 부과 대상이 됩니다. 시.군.구청에 직접 방문하거나 인터넷(국토교통부 부동산
거래관리시트템)을 통해 신고할 수 있습니다.
아울러 아파트와 같은 공동주택은 잔금을 치르기전에 관리비.공과금 등을 미납한 것은 없는지도
살펴봐야 하고, 또 선수관리비를 입주할때 납부하기 때문에 이것도 서로 계산을 해야 합니다.
관리실에서는 선수관리비를 내주지 않고 매도매수간에 서로 주고받고 계산을 하기 때문 입니다.
◆ 임대차 직거래 계약서 작성할땐 "표준계약서" 쓰자
끝으로 직거래 임대차 계약서를 작성할 때는 법무부 홈페이지에 있는 '주택임대차 표준계약서'를
이용하는 것이 좋다고 봅니다. 이 표준계약서에는 세입자의 권리를 보장하는 특약 사항등이 명시돼
있고, 계약 전 필수 확인 사항과 세입자 보호 규정 등에 대한 정보도 담고 있기 때문입니다.