부동산 경매 명도가 어렵다고? 경매 포기 하지 마라.
명도를 크게 걱정하지 않아도 된다고 하지만 막상 눈앞에 닥치면
두려움이 생길 수밖에 없습니다. '어떤 사람이 살고 있는지도 모르
는데 ,막무가내로 버티거나 다짜고짜 욕을 하면 어쩌지?' 별별 생각이
다 듭니다. 그런 걱정을 조금이라도 줄일 수 있도록 실제 경매 투자자들
의 경험을 소개해 볼까 합니다.
교통사고 날까 봐 운전을 못 한다고?
낙찰을 받고 점유자와 연락이 되지 않아 법원을 통해 강제로 문을
열고 들어갔는데, 고독사한 시체가 있었다면 어떨 것 같나요?
대화가 통하지 않는 점유자가 집 안 벽지와 싱크대에 유성 매직으로
온갖 욕과 저주를 퍼부어놓았다면요? 이런 경우도 있습니다. 낙찰받은
집의 문을 열고 들어가니 치매에 걸린 80대 어르신이 홀로 계셨는데, 이분은
본인 집이 경매에 넘어간 줄도 몰랐습니다. 대화하기도 어렵고 심지어 가족들
연락처도 모르는 상황이었죠. 어떤가요? 듣기만 해도 아찔한가요? 모두 실제로
겪었던 사례들입니다.
그런데 진짜 중요한 건 바로 이것입니다. 과연 이런 일들이 발생할 확률은 몇
퍼센트나 될까요? 위 사례들은 명도사례중에서도 손에 꼽을 만한 일이고, 이런
특별한 상황이 발생할 확률은 2%가 채 안 될 겁니다. 나머지 89%는 별 문제 없이
명도가 끝납니다. 2%의 확률이 걸린다면? 어떤 생각이 드시나요? 이것 때문에
경매를 하지 못한다고 할 수 있을까요?
명도의 두려움이 교통사고와 똑같은 개념이라 생각합니다. 매일 교통사고가
일어나지만 우리가 운전대 잡는 것을 두려워하지 않는 이유는 발생확률이 극히
낮기 때문입니다.
명도도 똑같이 생각하면 두려움을 극복할 수 있습니다.
명도는 비도덕적인 일이 아닙니다.
부동산 경매를 할 때 가장 까다로운 부분으로 명도
를 꼽는 또 다른
이유가 점유자에 대한 미안합입니다. 명도 자체를 타인에게 상처를 주는
과정으로 받아들여 지나친 감정 소모를 합니다. 아무리 적법하게 낙찰을
받았다고는 해도 멀쩡히 잘 사는 점유자를 내 쫓기가 괴롭다고 합니다.
이런 분들에게 꼭 하고 싶은 말은 명도는 비도덕적 행우가 아니며, 낙찰자는 오히려
문제를 해격해주는 사람이라는 것입니다.
경매에 나온 물건은 대부분 돈 문데가 얽혀 있습니다. 중간에 돈 문제가
해결되었다면 해당 물건이 경매에 나오지는 않았겠죠. 결국 채무자가 돈 문제를
해결하지 못했기에 그 물건이 경매에 나온 것입니다.
이런 문제는 낙찰자의 돈으로만 해결할 수 있습니다. 즉 입찰자는 부동산을 매수함으로써
채무자의 돈 문제를 해결해주는 좋은 일을 한 것입니다. 그리고 그렇게 얻은 부동산에
대한 적법한 권리를 요구하는 것입니다.
인도명령:법원이 법적으로 명도를 보장한다.
대부분 낙찰자는 점유자와 대화를 통해 명도 과정을 원만히 진행 합니다.
그 과정에서 점유자에게'이사비'로 얼마간의 돈을 지불하는 경우도 있는데, 낙찰자의
법적인 의무는 아니지만 여러 상황을 고려하여 조금이라도 명도를 빨리 끝내기 위해
지불하는 협상 비용의 일종으로 볼 수 있습니다.
그런데 이런 협상을 통해서도 명도가 매끄럽게 진행되지 않으면 어떻게 해야 할까요?
많은 분들이 오해하는 점이 있는데, 원래 명도는 협상이 아니라 법으로 하는 것입니다.
낙찰 후 절차에 따라 명도는 법원에 '인도명령'을 신청 후 '강제집행' 을 하면 낙찰자는
거주자와 만날 일도 없이 명도를 진행할 수있습니다.
이렇게 법원이 명도를 대신해주는데도 낙찰자가 직접 임차인을 만나서 설득하고 명도를
진행하는 이유는 무엇일까요? 시간과 비용을 조금이라도 아끼기 위해서 입니다.
법원을 통해서 명도를 하면 보통 2~3개월 이상 소요되고 그에 따라 비용이 발생하게 됩니다.
20평대를 기준으로 300만원 안팎인데, 이를 아껴볼 요량으로 점유자와 협상을 해보는 것입니다.
따라서 명도가 너무 두렵다면 협상 없이 법적 절차를 밟겠다고 생각해도 될것입니다. 시간과
돈을 들이면 스트레스가 덜어집니다. 이러한 사실만 알고 있어도 명도에 대한 공포와 걱정은
줄어들 것입니다.
명도의 과정이 결코 쉽다는 것은 아닙니다. 그러나 경매의 장점을 얻기 위해서는 내가
감수해야할 단점도 있기 마련이니 투자자 스스로 극복하고 경매의 장점을 더 극대화
하는 것에 집중하면 좋을듯 합니다.
투자는 결국 나와 가족의 행복을 위한것
사람들은 왜 돈을 벌고 투자를 하며 부자가 되려 할까요? 단순히 생각하면
돈이 필요하기 때문입니다. 돈이 있어야 좋은 집에서 편하고 맛있는 음식도
먹고 여행도 좀 다니고 아이들 교육도 시키니까요, 그런데 아무리 열심히 돈을 벌어도
근로소득만으로는 늘 돈이 모자랍니다. 대부분 돈 문제를 해결하고 싶어서 투자를 시작
하게 됩니다.
좋은 투자의 방법중 한가지 경매투자 부지런히 공부하고 근로소득만 말고 투자 수익도
얻어 보시기 바랍니다.
몇회에 걸쳐서 짧게 나마 경매투자에 대해 나눠 봤는데요~~
결국은 관심과 실천이 가장 큰 투자의 첫 걸음이고 현장을 기웃거려보면서 경험을
쌓아가는 것이 가장 큰 투자자의 자세라고 생각이 됩니다.
