부동산 투자시 사기 피하는 밥법 2탄으로 연장해서 설명 드려 볼까 합니다.
부자가 되려면 아시다시피 많이 벌어야 하기도 하지만
버는 것 못지않게 중요한 것이 있다고 말씀 드렸습니다.
바로 지킬 줄 알아야 한다는 것 입니다.
부동산 투자에서 이것만 명심하고 정확히 한다면 왠만한
사기는 피해갈수 있습니다.
1.소유자의 신분을 정확히 확인하라.
부동산 거래를 할 때 당사자는 임차인과 임대인, 매수자와 매도자입니다. 따라서 매수인과 매도인이
직접 만나 신분증을 확인하고 계약서에 서명을 하는 편이 가장 좋습니다.
그러나 부득이한 사정으로 당사자간 계약서를 직접 작성하지 못할수가 있습니다. 이럴때는 반드시
위임장을 근거로 중개사나 제3자가 대리 서명하기도 합니다.
이때는 반드시 신분증 사본과 함께 인감증명서가 첨부된 위임장을 확인하고 거래해야 합니다.
임감증명서란: 주민센터에서 관리하는 일종의 '인감도장'인데, 이 도장이 찍혀 있다면 당사자가 계약
한 것과 마찬가지의 법적 효력이 있습니다. (단 반드시 본인이 직접 발급한 인감증명이어야 한다.)
예를 들어, 인감증명서에 찍힌 도장과 똑같이 생긴 도장이 찍힌 위임장이 있고, 해당 위임장에 '0월 0일부터 2년간 전세
0천만원으로 계약하는데 동의하고, 해당 계약 날인을 00중개사 김00에게 위임한다' 라는 내용이 쓰여 있다면
그것은 믿을수 있다는 의미 입니다.
이때 인감증명서의 주민등록번호와 등기부등본의 소유자 주민번호가 같은지 꼭 확인해야 합니다. 또한, 정부24(gov.kr)
사이트에서 '인감증명발급 사실 확인(정부24>>서비스>>사실/진위 확인-- 인감증명발급 사실확인)' 탭을 클릭하여 인감증명서의 정보를 입력해보면 위조문서 여부를 확인할 수 있습니다.
2.법적 분쟁이있는 물건을 피하라.
부동산을 매수할 때는 등기부등본과 건축물대장을 무조건 확인 해야 합니다. 등기부등본은 해당 건물의 ''이력서"라 할 수 있습니다.
국가기관인 등기소에서 발급하고 관리하므로 위조나 변조의 가능성이 거의 없습니다.
등기부등본은 중개사에게 요청하여 받거나 대법원 인터넷등기소에서 직접 찾아볼 수 있습니다. 등기부등본을
보는 방법에 대해서는 초보 투자자로서 꼭 알아야 할 부분만 설명하겠습니다.
우선 해당 건축물의 소유권에 대한 정보가 담긴 '갑구'부분에서 '등기목적 ' 을 살펴봐야 합니다. 다른 용어들은 신경
쓰지 않아도 되지만. '압류, 가압류, 경매개시결정, 가처분, 가등기' 등의 용어가 있다면 초보자는 해당 물건을 거래하지 않는 것이 좋습니다.
소유권 이외의 정보가 담긴'을구' 에서도 등기 목적에 조심해야 할 용어들이 있습니다. '근저당권 설정, 주택임차권'등이 있습니다 . 다만 설정에 빨간줄이 그어져 있으면 말소 (삭제) 됐다는 의미이므로 신경쓰지 않아도 됩니다.
근저당권 설정은 이 집에 '대출'이 있다는 의미입니다. 집을 담보로 대출을 받는 것은 흔한 일이고 법적 다툼이 있는 것도
아니지만, 대출이 있는 집에 전세입자고 들어갔다가 내보증금을 지키지 못할 수도 있으니 주의 해야 합니다.
부득이하게 대출이 있는 집에 전세를 얻어야 하는 상황이라면 집주인과 계약할 때 '근저당 항목을 말소하는 조건으로 계약한다' 라는 사실을 특약에 명시하고, 잔금이후 근저당이 소멸되었는지 확인하는 것이 좋은 방법입니다.
보통 집주인이 전세금을 받아서 대출을 갚는 경우가 많은데, 가급적이면 전세 잔금 당일에 소유자와 은행에 함꼐 방문하여 대출 상환을 직접 확인하는 것이 좋습니다.
3.위반 건축물이라는 폭탄을 피하라.
다음으로 건축물대장을 꼭 확인해봐야 합니다. 등기부등본과 마찬가지로 중개사에게 받을 수도 있고, 정부24 사이트
에서 출력할 수도 있습니다. 건축물대장에 어려운 용어가 많아 복잡해 보일 수 있지만, 크게 2가지 정도를 확인하시면 됩
니다.
건축물의 용도를 확인하고'위반 건축물' 이라는 표시가 있는지 확인하면 됩니다.
건축물대장의 '용도'에는 이 건축물을 정부에서 어떤 용도로 쓰로록 허가해 줬는지 여부가 기록됩니다. 아무리 봐도 빌라와 같은 평범한 주택으로 보이는데 근린생활시설이나 사무소, 숙박시설이라고 쓰여 있다면 일단 주의해야 합니다.
다음으로 위반 건축물 여부를 확인해야 합니다. 위 이미지의 오른쪽 상단을 보면'위반 건축물'이라고 쓰여 있습니다. 이는
건룩물 자체가 법을 위반했다는 말입니다.
이런 물건을 배수하게 되면 위반 사항을 원상복구할 때까지 '이행강제금'이라는 일종의 과태료를 지속적으로 내야 합니다.
(또한, 대출을 껴서 잔금시 곤란해질 수 있습니다. 은행 대출이 안나옵니다.)
예를 들어, 외관은 빌라와 동일한데 저층을 상가로 허가받은 경우가 있습니다. 굳이 이렇게 하는 이유는 상가를 주택으로 취급하지 않기 때문에 주택을 한두 층 더 올려 지을수 있기 때문입니다. 규제를 피해 더 많은 집을 짓기 위한 일종의 속임
수 입니다. 그런데 위반 건축물임에도 불구하고 초보 투자자를 속여 상가에 전세를 들어 살게 하거나 건물 전체를 신축 분야하여 팔아버리는 일이 심심찮게 발생합니다.
이렇게 빌라처럼 생긴 상가를 매수하게 되면 원래의 용도대로 원상복구할 때까지 이행강제금을 내야 합니다. 이런 곳은
사무실을 주택으로 용도 변경하는 것도 불가능하니 애물단지가 됩니다.
또는 일조권 규제를 피해 4층 이상부터 계단식으로 면적이 좁아지는 건물이 있습니다.
여기에 가벽을 세워 확자해서 쓰는 곳도 모두 위반 건축물에 해당합니다. 건물 내부에서는 위반 여부를 쉽게 인식하기 어려우니 계약전에 반드시 건물 외부를 확인해봐야 합니다.